Acte de donation immobilière – exigences de forme, inscription foncière et fiscalité 2026
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Informations vérifiées : 1er octobre 2026 · Code foncier (Jordabalken), Lantmäteriet et Skatteverket
Faire don d'un bien immobilier nécessite un acte de donation écrit et conforme, suivi d'une demande d'inscription au registre foncier (lagfart). Si le bénéficiaire reprend des prêts ou verse une compensation, il est impératif de vérifier les règles relatives à l'impôt sur le revenu et aux droits d'enregistrement (stämpelskatt) – les seuils applicables diffèrent.
Quelles sont les exigences formelles pour la donation d'un bien immobilier ?
Conformément au chapitre 4, article 29 du Code foncier, plusieurs règles de forme applicables à la vente immobilière s'appliquent également aux donations. L'acte de donation doit donc être écrit et rédigé de manière à ce qu'il ressorte clairement quel bien est transféré et que le transfert constitue une donation.
Le Lantmäteriet précise que l'acte de donation doit contenir :
- la désignation cadastrale complète du bien,
- une déclaration claire indiquant que le donateur transfère le bien,
- l'indication de la totalité du bien ou de la quote-part donnée,
- les signatures du donateur et du bénéficiaire,
- la signature de deux témoins pour celle du donateur.
Les deux parties doivent-elles signer ?
Oui. Les instructions du Lantmäteriet pour une donation stipulent que l'acte doit être signé à la fois par le donateur et par le bénéficiaire. La signature du donateur doit en outre être attestée par deux personnes pour la procédure d'enregistrement.
Quand demander le lagfart ?
Le bénéficiaire doit demander le lagfart dans les trois mois suivant l'acquisition du bien. Lors de la demande, l'acte de donation original ou une copie conforme aux exigences du service en ligne du Lantmäteriet doit être fourni.
La demande de lagfart enregistre le nouveau propriétaire. Elle ne doit pas être confondue avec les exigences de forme civile auxquelles l'acte de donation lui-même doit répondre.
Quel est le coût du lagfart ?
Pour une donation, des frais de dossier sont appliqués. Les informations actuelles du Lantmäteriet indiquent un montant de 825 SEK par décision d'enregistrement. En outre, des droits d'enregistrement (stämpelskatt) peuvent s'ajouter si la donation comporte une compensation financière significative ou une reprise de prêt.
Droits d'enregistrement – 85 % de la valeur cadastrale de l'année précédente
Si le bénéficiaire reprend des prêts ou verse une autre forme de compensation, le montant doit être documenté. Le Lantmäteriet précise que si les prêts et/ou la compensation atteignent 85 % ou plus de la valeur cadastrale de l'année précédente, l'acquisition est soumise aux droits d'enregistrement.
Il s'agit d'une règle spécifique aux droits d'enregistrement. Elle ne doit pas être confondue avec l'évaluation fiscale visant à déterminer si, sur le plan de l'impôt sur le revenu, le transfert est considéré comme une donation ou une vente.
Impôt sur le revenu – un seuil différent
Pour le transfert d'un bien immobilier suédois privé avec une intention de donation, le Skatteverket applique le « principe de prépondérance » (huvudsaklighetsprincipen). Si la compensation est inférieure à la valeur cadastrale de l'année du transfert, l'opération est normalement traitée comme une donation ; si la compensation est égale ou supérieure à la valeur cadastrale, elle est normalement traitée comme une vente.
Le transfert à une personne morale et d'autres cas particuliers obéissent à leurs propres règles et doivent être évalués séparément.
Qu'advient-il de la plus-value future ?
Pour une donation réelle, le principe de continuité s'applique. Le bénéficiaire succède à la situation fiscale du donateur et reprend, en principe, le coût d'acquisition initial. La taxe latente sur la plus-value ne disparaît donc pas par le simple fait que le bien est donné.
Donation entre époux
Si un époux donne tout ou partie d'un bien à son conjoint, l'acte de donation doit d'abord être enregistré auprès du Skatteverket, dans le registre des mariages (Äktenskapsregistret). L'acte original enregistré est ensuite utilisé pour la demande de lagfart auprès du Lantmäteriet.
L'enregistrement auprès du Skatteverket est également important pour faire valoir la donation à l'égard des créanciers du donateur, conformément au Code du mariage.
Le consentement du conjoint ou de l'ex-conjoint est-il nécessaire ?
Le Lantmäteriet indique qu'un consentement écrit du conjoint du donateur peut être requis. Si le bien est un bien propre (enskild egendom), le document le prouvant peut parfois être fourni à la place. Si le bien est le dernier domicile conjugal commun, le consentement peut rester nécessaire même si le bien est un bien propre par contrat de mariage.
Le consentement d'un ex-conjoint ou un acte de partage de biens peut également être nécessaire si le bien était détenu pendant le mariage. Vérifiez donc l'historique de l'état civil avant de soumettre les documents.
Le bien peut-il être transformé en bien propre du bénéficiaire ?
Si le bénéficiaire est marié et que le donateur n'est pas son conjoint, l'acte de donation peut stipuler que le bien doit rester un bien propre du bénéficiaire. Pensez également à déterminer si les revenus produits par ce bien doivent être considérés comme des biens propres ; par défaut, ces revenus sont généralement considérés comme des biens communs.
La donation est-elle une avance sur héritage ?
Si un parent donne un bien à un enfant, la règle générale est que la valeur sera déduite comme avance sur l'héritage de l'enfant, sauf disposition contraire ou si les circonstances démontrent une intention différente. Précisez donc explicitement ce qui doit s'appliquer.
Liste de vérification avant signature
- Vérifiez la désignation cadastrale exacte et la quote-part de propriété.
- Déterminez si une compensation doit être versée ou un prêt repris.
- Vérifiez séparément les effets des droits d'enregistrement et de l'impôt sur le revenu.
- Décidez si le bien doit être un bien propre (enskild egendom).
- Décidez si le bien doit être considéré comme une avance sur héritage.
- Vérifiez si le consentement du conjoint est nécessaire.
- Faites signer les deux parties et attester la signature du donateur par deux personnes.
- Demandez le lagfart dans les trois mois.
Si vous ne faites don que d'une quote-part ou d'une parcelle, consultez également Faire don d'une partie d'un bien immobilier – quote-part, découpage et lagfart.
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