Coliving et colocation 2026 – règles, contrats et loyers

Le coliving ou logement partagé implique généralement que l'occupant dispose d'une chambre privée ou d'une partie dédiée du logement tout en partageant la cuisine, le salon ou d'autres espaces communs avec d'autres personnes. La structure juridique est importante, car une même forme pratique d'habitat peut être soumise à des règles différentes selon qui loue à qui et comment le logement est organisé.

Comment le logement partagé s'intègre-t-il dans les règles de location de 2026 ?

Depuis le 1er juillet 2026, l'article 12, chapitre 1 e du Code foncier (jordabalken) prévoit une possibilité explicite d'utiliser le « blockhyra » pour un modèle où des personnes utilisent une partie du logement individuellement et partagent les autres parties avec d'autres locataires, si le logement est adapté à cet usage. Il s'agit d'un changement important pour les opérateurs professionnels de coliving et les propriétaires immobiliers.

La réglementation s'applique toutefois à la relation de « blockhyra » au stade amont. Cela signifie qu'il est nécessaire d'analyser à la fois le contrat principal entre le propriétaire immobilier et l'opérateur, et le contrat de logement entre l'opérateur et le locataire individuel.

Que devrait contenir un contrat de coliving ?

Partie du contrat	Exemple de ce qui devrait figurer
Espace privé	Quelle pièce/partie le locataire utilise seul.
Espaces communs	Cuisine, salle de bain, salon, coworking, stockage et règles d'utilisation.
Loyer et suppléments	Loyer de base et ce qui est inclus pour l'électricité, internet, le ménage, les meubles ou autres services.
Règlement intérieur	Ordre, invités, ménage, réservation des espaces communs, tabagisme et nuisances.
Inventaire	Ce qui est inclus, état des lieux à l'arrivée et responsabilité en cas de dommages.
Résiliation	Quels délais de préavis s'appliquent selon le modèle juridique utilisé.

Le règlement intérieur n'est pas la même chose que les conditions de location

Le règlement intérieur est souvent nécessaire dans un logement partagé, mais il doit être formulé de manière à décrire l'usage pratique sans tenter d'écarter des droits découlant de la loi impérative. Une erreur courante consiste à rendre les règles trop générales, par exemple en autorisant l'opérateur à pénétrer à tout moment dans la partie privée ou à modifier unilatéralement les conditions du logement.

Loyer et loyer adapté

Lorsqu'un logement a été loué en amont sous le régime du « blockhyra », les règles sur le loyer adapté peuvent devenir pertinentes. Un tel accord doit être établi dans un document distinct et le caractère raisonnable du loyer est évalué notamment en fonction des conditions du contrat de « blockhyra », de l'activité de location et du contenu du contrat. Cela signifie qu'un modèle de coliving peut prendre en compte davantage de facteurs qu'un bail résidentiel traditionnel, mais le loyer n'est pas pour autant totalement libre.

Risques courants dans les logements partagés

• Chaîne contractuelle floue : le résident ne sait pas si son cocontractant est le propriétaire, un locataire en « blockhyra » ou un intermédiaire.
• Frontière floue entre loyer et services : internet, ménage, meubles et services doivent être spécifiés.
• Espaces communs imprécis : il doit être indiqué quels espaces sont inclus et si d'autres personnes peuvent y accéder.
• Règlement intérieur trop contraignant : les règles ne doivent pas conférer à l'opérateur des droits contraires à la législation sur les loyers.
• Mauvaise planification de la sortie : la durée des contrats de logement doit être harmonisée avec le contrat principal.

Coliving comparé à la colocation et à la sous-location

Ces termes sont souvent confondus. Un colocataire (« inneboende ») loue normalement une partie d'un logement où le bailleur réside lui-même. La sous-location (« andrahandsuthyrning ») implique généralement que quelqu'un d'autre obtient une jouissance indépendante du logement. Le coliving professionnel peut, en revanche, reposer sur un « blockhyra » et plusieurs contrats de logement parallèles. Il est donc important que le contrat décrive l'utilisation réelle et ne se contente pas d'étiqueter le montage.

Questions fréquentes sur le coliving et le logement partagé

Le coliving est-il la même chose que la colocation (inneboende) ?

Pas nécessairement. Cela dépend de la manière dont le logement est utilisé, de qui est le bailleur et si le résident dispose d'un droit de disposition indépendant.

Un propriétaire immobilier peut-il louer à un opérateur de coliving ?

Oui, et les règles de 2026 sur le « blockhyra » incluent un modèle explicite pour certains logements partagés adaptés.

Un contrat de coliving doit-il régir les espaces communs ?

C'est fortement recommandé. Le droit d'utiliser les espaces communs est central pour cette forme d'habitat et doit être décrit concrètement.

Peut-on facturer séparément le ménage et internet ?

Cela peut être possible, mais le contrat doit distinguer clairement entre le loyer et les autres prestations ou services. Les frais doivent également être évalués par rapport aux règles de loyer applicables.

L'autorisation de la commission des loyers (Hyresnämnden) est-elle nécessaire ?

Si le montage repose sur un « blockhyra » avec des conditions de loyer dérogatoires, une autorisation est normalement requise, avec les exceptions prévues par l'article 12, chapitre 1 e du Code foncier.

Sources et fondement juridique

• Chapitre 12 du Code foncier, Parlement suédois

Dernière mise à jour : 4 octobre 2026. Cet article constitue une information générale et ne remplace pas un conseil juridique individuel.