Fianza de alquiler: responsabilidad, rescisión y condiciones importantes
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Respuesta corta: Una fianza solidaria (*proprieborgen*) implica normalmente que el fiador responde «como si fuera una deuda propia». Para el arrendador, es una garantía más fuerte que la fianza simple, ya que, por regla general, las reclamaciones pueden dirigirse directamente contra el fiador cuando no se cumple la obligación garantizada.
| Fianza solidaria | El fiador responde como si fuera una deuda propia dentro del alcance del compromiso de fianza. |
| Fianza simple | El acreedor normalmente necesita constatar primero que el deudor principal no puede pagar. |
| Alquiler de vivienda | El capítulo 12, artículo 28 a, de la Ley de Bienes Raíces (Jordabalken) otorga al fiador el derecho legal de rescindir el compromiso con plazos específicos. |
| Alquiler de locales | El capítulo 12, artículo 28, de la Ley de Bienes Raíces regula, entre otras cosas, lo que puede suceder si se deteriora la garantía prestada. |
¿Qué garantiza el contrato de fianza?
El contrato debe especificar qué obligaciones están cubiertas: alquiler, intereses de demora, indemnizaciones, costes, restitución u otras obligaciones expresamente señaladas. Una formulación ilimitada puede tener consecuencias de gran alcance para el fiador.
Vivienda y local: reglas distintas
Las normas sobre arrendamiento de la Ley de Bienes Raíces establecen una diferencia importante entre vivienda y local. Para el alquiler de vivienda, un fiador puede, según el cap. 12 art. 28 a, rescindir el compromiso de modo que finalice tras el plazo de preaviso legal, como muy pronto dos años después del inicio del compromiso. Cualquier condición que limite ese derecho es inválida.
¿Durante cuánto tiempo debe estar vigente la fianza?
Debe figurar si la fianza se aplica a un plazo contractual determinado, prórrogas, cambios en el alquiler y posibles acuerdos adicionales. Si el contrato de alquiler se modifica sustancialmente después, pueden surgir dudas sobre si el contrato de fianza original sigue cubriendo la modificación.
¿Fianza con límite de importe o ilimitada?
Un contrato de fianza puede limitarse a una cantidad determinada o a un número de mensualidades. Para las partes, el perfil de riesgo resulta mucho más claro si se indican explícitamente la responsabilidad máxima, las reclamaciones que cubre y la duración del compromiso.
Varios fiadores
Si varias personas actúan como fiadores, el contrato debe especificar si la responsabilidad es solidaria o distribuida. De lo contrario, puede resultar poco claro cómo dirigir una reclamación y cómo gestionar una posible acción de regreso entre los fiadores.
Errores comunes
- no se especifica si la fianza es solidaria o simple,
- el contrato de alquiler no está claramente identificado,
- falta el alcance máximo de la responsabilidad,
- las prórrogas y las subidas del alquiler no están reguladas,
- se pasa por alto la regla especial de rescisión para alquiler de vivienda.
Contrato de fianza / Fianza solidaria 2026/2027
La plantilla está diseñada para contratos de alquiler y contratos comerciales, y ayuda a las partes a aclarar el alcance, el importe, la responsabilidad y la rescisión.
FAQ
¿Puede el arrendador reclamar directamente al fiador?
En el caso de una fianza solidaria (*proprieborgen*), ese es normalmente el objetivo del compromiso: el fiador responde como si fuera una deuda propia dentro del alcance acordado.
¿Puede un fiador rescindir la fianza de una vivienda?
Sí, el cap. 12 art. 28 a de la Ley de Bienes Raíces otorga al fiador un derecho legal especial para rescindir el compromiso con los plazos que allí se especifican.
¿Se puede limitar la fianza a, por ejemplo, seis meses de alquiler?
Sí, se puede acordar un techo de importe claro, lo que reduce el riesgo de ambigüedad sobre la responsabilidad máxima del fiador.
El artículo ofrece información general y no sustituye el asesoramiento jurídico individual. Los contratos, los convenios colectivos y las circunstancias de cada caso concreto pueden influir en la valoración.
