Sobre la plantilla de documento
Vivienda compartida / Contrato de Coliving 2026/2027 – Sueco e Inglés Word/PDF
Este es un paquete completo de plantillas legales para vivienda compartida organizada / coliving de acuerdo con la ley de arrendamiento sueca. El paquete está diseñado específicamente para estructuras en las que cada residente dispone de una parte privada propia de la vivienda y, al mismo tiempo, comparte cocina, salón, baño, lavandería, espacio de trabajo u otras áreas comunes con los demás residentes.
El paquete de plantillas ha sido revisado legalmente el 4 de octubre de 2026 y adaptado a las nuevas normas sobre alquiler en bloque (blockhyra) del capítulo 12 del Código de Bienes Raíces (jordabalken) que entraron en vigor en 2026. Está diseñado expresamente para el nuevo caso de vivienda compartida en el capítulo 12, artículo 1 e, segundo párrafo, punto 1 c del Código de Bienes Raíces.
Entrega: 7 documentos independientes tanto en Word (DOCX) como en PDF – un total de 14 archivos y 20 páginas A4 por serie de formato.
Qué incluye
- Contrato de vivienda compartida / Coliving – sueco, 5 páginas.
- Coliving Residential Lease Agreement – inglés, 5 páginas.
- Reglas de la casa y áreas comunes – sueco, 2 páginas.
- House Rules & Shared Areas – inglés, 2 páginas.
- Protocolo de entrada y salida, 2 páginas.
- Acuerdo de alquiler adaptado según el cap. 12 art. 55 b del Código de Bienes Raíces, 1 página.
- Guía de usuario detallada, 3 páginas.
No es lo mismo que un contrato de subarrendamiento con el propietario (inneboende)
Mallbutiken ya cuenta con plantillas separadas para subarrendamiento parcial (inneboende) y el alquiler de habitaciones convencional. Por lo tanto, este producto está delimitado deliberadamente al coliving/vivienda compartida organizada.
Normalmente no debe utilizarse cuando el arrendador vive en la misma vivienda y alquila una habitación a un subinquilino. En tales casos, el Contrato de Inneboende de Mallbutiken es habitualmente más relevante.
La nueva norma de vivienda compartida en el cap. 12 art. 1 e
El alquiler en bloque (blockhyra) puede utilizarse, según las nuevas normas, cuando las viviendas se vayan a arrendar a personas que:
- utilizan una parte del apartamento de forma exclusiva,
- utilizan el resto de las partes en común con otros inquilinos, y
- el apartamento ha sido adaptado para dicho uso.
El contrato principal en el nivel anterior debe cumplir simultáneamente las normas de alquiler en bloque, incluyendo que el contrato abarque al menos tres viviendas destinadas a un subarrendamiento posterior.
Habitación privada + áreas comunes
El contrato principal documenta exactamente qué parte dispone el residente de forma exclusiva y qué espacios se comparten con otros. Contiene campos para, entre otros:
- habitación privada u otra área exclusiva,
- cocina,
- salón,
- baño y WC,
- zonas de lavandería,
- espacio de coworking/trabajo,
- trasteros y otras áreas comunes.
Los espacios comunes son parte de la relación arrendaticia
Si la relación de arrendamiento incluye el derecho a usar espacios comunes, ese derecho no puede eliminarse ni modificarse arbitrariamente. Por ello, las áreas comunes se documentan expresamente en el contrato y en las reglas de la casa.
Versión en sueco e inglés
El paquete contiene tanto:
- Contrato de vivienda compartida / Coliving en sueco, y
- Coliving Residential Lease Agreement en inglés.
La versión en inglés está diseñada para las condiciones legales suecas y establece que la legislación sueca rige el contrato.
Reglas de la casa separadas
El coliving a menudo requiere reglas prácticas más claras que el alquiler tradicional. Por lo tanto, el paquete incluye reglas de la casa separadas tanto en sueco como en inglés que pueden regular:
- horarios de silencio y convivencia,
- cocina y almacenamiento de alimentos,
- limpieza,
- baño, lavandería y reservas,
- invitados y pernoctaciones,
- seguridad y vías de evacuación,
- almacenamiento,
- mascotas, tabaco y otros temas de orden,
- espacios de trabajo compartidos.
Las reglas de la casa no pueden utilizarse para eludir la legislación imperativa sobre arrendamientos o reducir unilateralmente los derechos contratados del residente.
Alquiler adaptado según el cap. 12 art. 55 b
Si la vivienda en el nivel anterior ha sido arrendada mediante alquiler en bloque, las partes pueden, bajo las condiciones legales, llegar a un acuerdo separado de alquiler adaptado.
Este acuerdo debe ser un documento redactado específicamente. Por lo tanto, no se incluye como una cláusula común en el contrato principal, sino que se adjunta como un documento aparte.
El alquiler adaptado no implica libertad de fijación de precios. En caso de revisión, el alquiler acordado solo se aplicará en la medida en que sea razonable considerando, entre otras cosas, el modelo de alquiler en bloque, la actividad, el contenido del contrato, circunstancias posteriores y el interés del residente.
Devolución de alquiler excesivo
El alquiler en coliving también puede ser objeto de revisión. Si el alquiler es superior a lo razonable, puede solicitarse el reembolso y la fijación del alquiler futuro conforme al cap. 12 art. 55 f del Código de Bienes Raíces.
Protección de la posesión – una cuestión importante en el coliving
Un malentendido común es que un subinquilino siempre carece de protección de la posesión durante los primeros dos años. Cuando la vivienda se ha arrendado originalmente mediante alquiler en bloque, no se aplica la norma común de dos años del cap. 12 art. 45, primer párrafo, punto 1.
Esto significa que un operador de coliving no debe utilizar un contrato estándar que afirme automáticamente que el residente carece de protección de la posesión.
La excepción especial de un año no se aplica al coliving
Desde 2026, el Código de Bienes Raíces contiene una excepción especial donde la renuncia al derecho de prórroga puede ser válida sin la aprobación del Tribunal de Arrendamientos (Hyresnämnden) por un máximo de un año en ciertos casos de viviendas para empresas.
Dicha excepción se aplica al alquiler en bloque según el cap. 12 art. 1 e, segundo párrafo, punto 1 b. No se aplica al caso de vivienda compartida del punto 1 c. Por ello, el paquete no contiene ninguna cláusula genérica errónea de renuncia a la protección de la posesión por un año.
Duración del contrato y rescisión
El contrato puede utilizarse tanto para contratos indefinidos como de duración determinada. La duración y la rescisión deben cumplir simultáneamente las normas imperativas vigentes según el cap. 12 del Código de Bienes Raíces.
La plantilla contiene campos claros para la fecha de entrada, duración, plazo de preaviso acordado y fecha límite para la notificación de rescisión por escrito, sin intentar eludir los derechos legales del inquilino.
Alquiler, depósito y costes
El contrato contiene campos separados para:
- alquiler mensual,
- depósito,
- electricidad,
- calefacción y agua,
- internet,
- limpieza de áreas comunes,
- otros suplementos y servicios.
El depósito se gestiona junto con el protocolo de entrada/salida para que el desgaste normal pueda distinguirse de los daños documentados.
Protocolo de entrada y salida
El protocolo independiente ayuda a las partes a documentar:
- el estado de la habitación privada,
- paredes, suelos, ventanas y puertas,
- muebles y almacenamiento,
- detectores de humo,
- anomalías visibles en áreas comunes,
- llaves y tarjetas de acceso,
- documentación fotográfica,
- liquidación económica final y depósito.
Invitados y residentes adicionales
La plantilla distingue entre invitados temporales y mudanza permanente o subarrendamiento independiente. Las reglas de la casa pueden establecer límites prácticos para los invitados que pernoctan, pero dichas normas deben aplicarse siempre dentro del marco del contrato de arrendamiento y la ley.
Seguridad, molestias e igualdad de trato
El paquete incluye disposiciones sobre molestias, amenazas, acoso, daños y seguridad en las áreas comunes. Las normas y la selección deben aplicarse de acuerdo con la legislación sobre discriminación y otras normas imperativas.
Acceso a la habitación privada
El operador u otros residentes no tienen libre derecho a entrar en la parte privada. El acceso del arrendador debe realizarse de acuerdo con el cap. 12 art. 26 del Código de Bienes Raíces y demás legislación aplicable.
Cerraduras digitales, aplicaciones y privacidad
Los modelos modernos de coliving suelen utilizar llaves digitales, aplicaciones para residentes y registros de acceso. Por ello, la plantilla incluye una cláusula de privacidad separada y la guía de usuario recuerda que los datos personales deben tratarse con base legal y proporcionalidad.
No se deben utilizar sistemas de videovigilancia u otros para el control no autorizado de espacios privados de vivienda.
Protección contra incendios y adaptación física
La norma especial de alquiler en bloque para vivienda compartida requiere que el apartamento esté adaptado para el modelo. La guía recuerda verificar, entre otros:
- plano de planta,
- vías de incendio y evacuación,
- cerraduras y privacidad,
- función real de las áreas comunes,
- para cuántas personas está adaptada la vivienda.
¿Cuándo debe elegir otro producto de Mallbutiken?
- Subarrendamiento en la propia vivienda del arrendador: utilice el Contrato de Inneboende.
- Alquiler convencional de una habitación: utilice el Contrato de alquiler de habitación.
- Alquiler privado de villa/vivienda cooperativa según la ley de arrendamiento privado: utilice el contrato de alquiler privado correspondiente.
- Contrato principal del propietario de la vivienda para al menos tres viviendas: utilice el paquete de Contrato de Alquiler en Bloque / Vivienda para Empresas de Mallbutiken.
Se incluye una guía de usuario detallada
La guía explica:
Revisado legalmente
El paquete de plantillas ha sido revisado el 4 de octubre de 2026 basándose, entre otras cosas, en:
- Cap. 12, arts. 1–2 del Código de Bienes Raíces.
- Cap. 12, arts. 1 e–1 f del Código de Bienes Raíces – alquiler en bloque y vivienda compartida.
- Cap. 12, arts. 45–45 a del Código de Bienes Raíces – protección de la posesión y renuncia.
- Cap. 12, arts. 55, 55 b y 55 f del Código de Bienes Raíces – alquiler razonable, alquiler adaptado y reembolso.
- Ley de alquiler privado (2026:772) – para delimitar frente al alquiler privado.
Formato y entrega digital
- 7 documentos separados.
- 14 archivos en total.
- Sueco + Inglés.
- Word (DOCX) + PDF.
- 20 páginas A4 por serie de formato.
- Producto digital: no se envía ningún artículo físico.
Preguntas frecuentes
¿El coliving es lo mismo que el subarrendamiento?
No. Este producto está destinado a la vivienda compartida organizada. Si el arrendador vive en la misma vivienda, un contrato de subarrendamiento suele ser más relevante.
¿Cada residente debe tener su propio contrato?
Sí, se recomienda encarecidamente que la parte privada, el alquiler, las áreas comunes y los derechos individuales de cada residente se documenten por separado.
¿Se puede acordar un alquiler de mercado?
No libremente. Se puede utilizar un acuerdo separado de alquiler adaptado cuando el art. 55 b sea aplicable, pero el alquiler aún puede ser objeto de revisión de razonabilidad.
¿El inquilino carece automáticamente de protección de la posesión durante dos años?
No. La norma común de dos años para el subarrendamiento no se aplica cuando la vivienda se ha arrendado originalmente mediante alquiler en bloque.
¿Se puede utilizar una renuncia a la protección de la posesión de un año sin el Tribunal de Arrendamientos?
La excepción especial de un año de 2026 se aplica al caso de vivienda para empresas en el art. 1 e, punto 1 b, no a la vivienda compartida según 1 c.
¿Se incluyen documentos en inglés?
Sí. Tanto el contrato de coliving como las reglas de la casa se incluyen en inglés.
Importante
El coliving sigue siendo un alquiler de vivienda cuando se cumplen los requisitos legales para ello. El nombre "coliving", la membresía, la cuota comunitaria o la plataforma digital no cambian automáticamente la clasificación legal. En caso de estructuras de operador complejas, edificios grandes o disputas sobre el alquiler y la protección de la posesión, se debe buscar asesoramiento legal individual.
