Delningsbostad / Coliving-avtal 2026/2027 – Svenska & Engelska Word/PDF

Delningsbostad / Coliving-avtal 2026/2027 – Svenska & Engelska Word/PDF

Det här är ett komplett juridiskt mallpaket för organiserat delningsboende / coliving enligt svensk hyresrätt. Paketet är särskilt framtaget för upplägg där varje boende disponerar en egen privat del av bostaden och samtidigt delar kök, vardagsrum, badrum, tvätt, arbetsyta eller andra gemensamma utrymmen med övriga boende.

Mallpaketet är juridiskt genomgånget den 4 oktober 2026 och anpassat till de nya blockhyresreglerna i 12 kap. jordabalken som trädde i kraft 2026. Det är uttryckligen utformat för det nya delningsbostadsfallet i 12 kap. 1 e § andra stycket 1 c jordabalken.

Leverans: 7 separata dokument i både Word (DOCX) och PDF – totalt 14 filer och 20 A4-sidor per formatserie.

Detta ingår

• Delningsbostadsavtal / Coliving – svenska, 5 sidor.
• Coliving Residential Lease Agreement – English, 5 sidor.
• Husregler & Gemensamma ytor – svenska, 2 sidor.
• House Rules & Shared Areas – English, 2 sidor.
• In- & utflyttningsprotokoll, 2 sidor.
• Överenskommelse om anpassad hyra enligt 12 kap. 55 b § jordabalken, 1 sida.
• Detaljerad användarguide, 3 sidor.

Inte samma sak som ett inneboendeavtal

Mallbutiken har redan separata mallar för inneboende och vanlig uthyrning av rum. Den här produkten är därför medvetet avgränsad till organiserad coliving/delningsbostad.

Den ska normalt inte användas när uthyraren själv bor i bostaden och hyr ut ett rum till en inneboende. I sådana fall är Mallbutikens Inneboendeavtal normalt mer relevant.

Den nya delningsbostadsregeln i 12 kap. 1 e §

Blockhyra kan enligt de nya reglerna uttryckligen användas när bostäder ska upplåtas till personer som:

• använder en del av lägenheten ensamma,
• använder övriga delar gemensamt med andra hyresgäster, och
• lägenheten har anpassats för sådan användning.

Huvudavtalet i tidigare led måste samtidigt uppfylla blockhyresreglerna, bland annat att avtalet omfattar minst tre bostadslägenheter som ska vidareupplåtas.

Privat rum + gemensamma ytor

Huvudavtalet dokumenterar exakt vilken del den boende disponerar exklusivt och vilka utrymmen som delas med andra. Det finns fält för bland annat:

• privat rum eller annan exklusiv yta,
• kök,
• vardagsrum,
• badrum och WC,
• tvättutrymmen,
• coworking-/arbetsyta,
• förråd och andra gemensamma ytor.

Gemensamma utrymmen är en del av hyresförhållandet

Om hyresförhållandet omfattar rätt att använda gemensamma utrymmen kan den rätten inte bara tas bort eller ändras godtyckligt. Därför dokumenteras de gemensamma ytorna uttryckligen i avtalet och husreglerna.

Svensk och engelsk version

Paketet innehåller både:

• Delningsbostadsavtal / Coliving på svenska, och
• Coliving Residential Lease Agreement på engelska.

Den engelska versionen är utformad för svenska rättsförhållanden och anger att svensk rätt styr avtalet.

Separata husregler

Coliving kräver ofta tydligare praktiska regler än traditionell uthyrning. Paketet innehåller därför separata husregler på både svenska och engelska som kan reglera:

• tystnadstider och hänsyn,
• kök och matförvaring,
• städning,
• badrum, tvätt och bokning,
• gäster och övernattningar,
• säkerhet och brandvägar,
• förvaring,
• husdjur, rökning och andra ordningsfrågor,
• gemensamma arbetsytor.

Husreglerna får dock inte användas för att kringgå tvingande hyresrätt eller ensidigt minska den boendes avtalade rättigheter.

Anpassad hyra enligt 12 kap. 55 b §

Om bostaden i tidigare led faktiskt har upplåtits med blockhyra kan parterna under lagens förutsättningar träffa en separat överenskommelse om anpassad hyra.

Denna överenskommelse måste vara en särskilt upprättad handling. Därför ligger den inte gömd som en vanlig klausul i huvudavtalet utan ingår som ett eget dokument.

Anpassad hyra innebär inte fri hyressättning. Vid en prövning ska den avtalade hyran endast gälla i den utsträckning den är skälig med hänsyn till bland annat blockhyresupplägget, verksamheten, avtalets innehåll, senare omständigheter och den boendes intresse.

Återbetalning av för hög hyra

Även hyra i coliving kan prövas. Om hyran är högre än vad som är skäligt kan återbetalning och fastställande av fortsatt hyra aktualiseras enligt 12 kap. 55 f § jordabalken.

Besittningsskydd – en viktig colivingfråga

Ett vanligt missförstånd är att en andrahandshyresgäst alltid saknar besittningsskydd de första två åren. När bostaden i tidigare led har upplåtits med blockhyra gäller inte den vanliga tvåårsregeln i 12 kap. 45 § första stycket 1.

Det betyder att en colivingoperatör inte bör använda ett standardavtal som automatiskt påstår att den boende saknar besittningsskydd.

Det särskilda ettårsundantaget gäller inte colivingfallet

Jordabalken innehåller sedan 2026 ett särskilt undantag där avstående från rätt till förlängning i vissa företagsbostadsfall kan gälla utan Hyresnämndens godkännande i högst ett år.

Det undantaget gäller blockhyra enligt 12 kap. 1 e § andra stycket 1 b. Det gäller inte delningsbostadsfallet i punkt 1 c. Paketet innehåller därför ingen felaktig generell ettårsklausul om avstående från besittningsskydd.

Hyrestid och uppsägning

Avtalet kan användas för tillsvidareavtal och tidsbestämda avtal. Hyrestid och uppsägning måste samtidigt följa de tvingande regler som faktiskt gäller enligt 12 kap. jordabalken.

Mallen innehåller därför tydliga fält för tillträdesdag, hyrestid, avtalad uppsägningstid och sista dag för skriftlig uppsägning utan att försöka avtala bort hyresgästens lagstadgade rättigheter.

Hyra, deposition och kostnader

Avtalet innehåller separata fält för:

• månadshyra,
• deposition,
• el,
• värme och vatten,
• internet,
• städning av gemensamma ytor,
• övriga tillägg och tjänster.

Depositionen hanteras tillsammans med in-/utflyttningsprotokollet så att normalt slitage kan skiljas från dokumenterade skador.

In- och utflyttningsprotokoll

Det separata protokollet hjälper parterna att dokumentera:

• privata rummets skick,
• väggar, golv, fönster och dörrar,
• möbler och förvaring,
• brandvarnare,
• synliga avvikelser i gemensamma ytor,
• nycklar och access-taggar,
• fotodokumentation,
• slutlig ekonomisk avstämning och deposition.

Gäster och ytterligare boende

Mallen skiljer mellan tillfälliga gäster och permanent inflyttning eller självständig andrahandsupplåtelse. Husreglerna kan ange praktiska gränser för övernattande gäster, men sådana regler måste alltid tillämpas inom ramen för hyresavtalet och lagen.

Trygghet, störningar och lika behandling

Paketet innehåller bestämmelser om störningar, hot, trakasserier, skadegörelse och trygghet i gemensamma ytor. Regler och urval ska tillämpas i enlighet med diskrimineringslagstiftning och annan tvingande rätt.

Tillträde till det privata rummet

Operatören eller andra boende har inte fri rätt att gå in i den privata delen. Hyresvärdens tillträde måste ske i enlighet med 12 kap. 26 § jordabalken och övrig tillämplig rätt.

Digitala lås, appar och integritet

Moderna colivingupplägg använder ofta digitala nycklar, boendeappar och accessloggar. Mallen innehåller därför en separat integritetsklausul och användarguiden påminner om att personuppgifter måste hanteras med rättslig grund och proportionalitet.

Kamerabevakning eller andra system får inte användas för otillåten övervakning av privata boendeytor.

Brandskydd och fysisk anpassning

Den särskilda blockhyresregeln för delningsbostad kräver att lägenheten är anpassad för upplägget. Guiden påminner därför om kontroll av bland annat:

• planlösning,
• brand- och utrymningsvägar,
• låsning och privat integritet,
• gemensamma ytors faktiska funktion,
• hur många personer bostaden är lämpad för.

När ska du välja en annan Mallbutiken-produkt?

• Inneboende i uthyrarens egen bostad: använd Inneboendeavtal.
• Vanlig uthyrning av ett rum: använd Hyresavtal för Uthyrning av Rum.
• Privatuthyrning av villa/bostadsrätt enligt privatuthyrningslagen: använd relevant privatuthyrningsavtal.
• Fastighetsägarens huvudavtal för minst tre bostäder: använd Mallbutikens separata Blockhyresavtal / Företagsbostad-paket.

Detaljerad användarguide ingår

Guiden går igenom:

1. hur upplägget klassificeras juridiskt,
2. skillnaden mellan coliving, rum, inneboende och privatuthyrning,
3. blockhyra enligt 1 e § 1 c,
4. Hyresnämndens tillstånd,
5. gemensamma utrymmen,
6. anpassad hyra enligt 55 b §,
7. besittningsskydd,
8. hyrestid och uppsägning,
9. husregler,
10. deposition och skador,
11. integritet och digital access,
12. brandskydd och fysisk anpassning,
13. slutchecklista före underskrift.

Juridiskt granskat

Mallpaketet är genomgånget den 4 oktober 2026 med utgångspunkt i bland annat:

• 12 kap. 1–2 §§ jordabalken.
• 12 kap. 1 e–1 f §§ jordabalken – blockhyra och delningsbostad.
• 12 kap. 45–45 a §§ jordabalken – besittningsskydd och avstående.
• 12 kap. 55, 55 b och 55 f §§ jordabalken – skälig hyra, anpassad hyra och återbetalning.
• Privatuthyrningslag (2026:772) – för avgränsning mot privat uthyrning.

Format och digital leverans

• 7 separata dokument.
• 14 filer totalt.
• Svenska + English.
• Word (DOCX) + PDF.
• 20 A4-sidor per formatserie.
• Digital produkt – ingen fysisk vara skickas.

Vanliga frågor

Är coliving samma sak som inneboende?
Nej. Den här produkten är avsedd för organiserad delningsbostad. Om uthyraren själv bor i bostaden är ett inneboendeavtal normalt mer relevant.

Måste varje boende ha ett eget avtal?
Ja, det är starkt rekommenderat att varje boendes privata del, hyra, gemensamma ytor och individuella rättigheter dokumenteras separat.

Kan man avtala om marknadshyra?
Inte fritt. En separat överenskommelse om anpassad hyra kan användas när 55 b § är tillämplig, men hyran kan fortfarande skälighetsprövas.

Saknar hyresgästen automatiskt besittningsskydd i två år?
Nej. Den vanliga tvåårsregeln för andrahandsupplåtelse gäller inte när bostaden i tidigare led upplåtits med blockhyra.

Kan ett ettårigt avstående från besittningsskydd användas utan Hyresnämnden?
Det särskilda ettårsundantaget från 2026 gäller företagsbostadsfallet i 1 e § 1 b, inte delningsbostad enligt 1 c.

Ingår engelska dokument?
Ja. Både colivingavtalet och husreglerna ingår på engelska.

Viktigt

Coliving är fortfarande bostadshyra när de rättsliga förutsättningarna för hyra är uppfyllda. Namnet “coliving”, medlemskap, communityavgift eller digital plattform ändrar inte automatiskt den rättsliga klassificeringen. Vid komplexa operatörsupplägg, större fastigheter eller tvister om hyra och besittningsskydd bör individuell juridisk rådgivning användas.