Gåvobrev för fastighet – formkrav, lagfart och skatt 2026

Sakuppgifter kontrollerade: 1 oktober 2026 · Jordabalken, Lantmäteriet och Skatteverket

Att ge bort en fastighet kräver en korrekt skriftlig gåvohandling och därefter lagfartsansökan. Om mottagaren tar över lån eller betalar ersättning måste både inkomstskattens och stämpelskattens regler kontrolleras – de använder inte samma gräns.

Vilka formkrav gäller för fastighetsgåva?

Enligt 4 kap. 29 § jordabalken gäller flera av fastighetsköpets formregler även vid gåva. Gåvohandlingen behöver därför vara skriftlig och utformad så att det klart framgår vilken fastighet som överlåts och att överlåtelsen är en gåva.

Lantmäteriet anger att gåvohandlingen ska innehålla:

• fastighetens fullständiga fastighetsbeteckning,
• en tydlig förklaring att givaren överlåter fastigheten,
• uppgift om hela fastigheten eller vilken andel som ges bort,
• gåvogivarens och gåvotagarens underskrifter,
• två vittnen till gåvogivarens namnteckning.

Måste båda skriva under?

Ja. Lantmäteriets instruktion för gåva anger att gåvohandlingen ska undertecknas av både gåvogivaren och gåvotagaren. Givarens namnteckning ska dessutom bevittnas av två personer för lagfartsärendet.

När ska lagfart sökas?

Gåvotagaren ska ansöka om lagfart inom tre månader efter att fastigheten förvärvades. Vid ansökan ska gåvohandlingen lämnas in i original eller på det sätt Lantmäteriets e-tjänst medger.

Lagfartsansökan registrerar den nya ägaren. Den ska inte blandas ihop med att själva gåvohandlingen behöver uppfylla civilrättsliga formkrav.

Stärkta identitetskrav vid lagfart från 1 juli 2026

För förvärv av fastighet eller tomträtt som sker från och med den 1 juli 2026 har Lantmäteriet stärkt kraven på identifikation vid ansökan om lagfart eller inskrivning av tomträttsinnehav. Reglerna omfattar även gåva och arv, inte bara köp. Sökanden måste som huvudregel kunna identifieras med svenskt personnummer, samordningsnummer eller svenskt organisationsnummer. Om sådana uppgifter saknas eller förvärvaren är en juridisk person kan särskilda kompletteringar behövas enligt Lantmäteriets anvisningar.

En digital ansökan om lagfart är inte samma sak som att själva gåvohandlingen får upprättas och signeras digitalt utan hänsyn till jordabalkens formkrav. Bevara originalhandlingarna och kontrollera vilken bilaga, fullmakt och identitetsuppgift Lantmäteriet kräver för just överlåtelsen.

Officiell källa: Lantmäteriet – registrera ägare, stärkta identitetskrav från 1 juli 2026.

Vad kostar lagfarten?

Vid gåva tas en expeditionsavgift ut. Lantmäteriets aktuella information anger 825 kr per lagfartsbeslut. Därutöver kan stämpelskatt tillkomma om gåvan innehåller tillräckligt stor ersättning eller övertagande av lån.

Stämpelskatt – 85 procent av föregående års taxeringsvärde

Om mottagaren tar över lån eller betalar annan ersättning ska underlaget dokumenteras. Lantmäteriet anger att om lån och/eller ersättning uppgår till 85 procent eller mer av föregående års taxeringsvärde blir förvärvet stämpelskattepliktigt.

Det här är en särskild stämpelskatteregel. Den ska inte blandas ihop med inkomstskattens bedömning av om överlåtelsen skattemässigt är gåva eller försäljning.

Inkomstskatt – en annan gräns

För överlåtelse av privatägd svensk fastighet med gåvoavsikt använder Skatteverket den så kallade huvudsaklighetsprincipen. Om ersättningen understiger överlåtelseårets taxeringsvärde behandlas överlåtelsen normalt som gåva; motsvarar eller överstiger ersättningen taxeringsvärdet behandlas den normalt som försäljning.

Överlåtelse till juridisk person och andra specialfall har egna regler och bör bedömas separat.

Exempel: lån, gåva och stämpelskatt kan ge olika resultat

Anta att föregående års taxeringsvärde för hela fastigheten är 2 000 000 kr. Om hela fastigheten ges bort mot ett övertagande av lån på 1 600 000 kr ligger ersättningen på 80 procent av detta taxeringsvärde och når inte i sig Lantmäteriets 85-procentsgräns för stämpelskatt. Om övertagna lån och annan ersättning i stället blir 1 750 000 kr motsvarar det 87,5 procent och gåvan kan bli stämpelskattepliktig. För endast halva fastigheten ska ersättningen normalt jämföras med halva föregående års taxeringsvärde. Kontrollera alltid rätt jämförelseår och fastighetens taxeringsvärde.

Detta exempel visar stämpelskattens 85-procentstest; den skattemässiga behandlingen av överlåtelsen enligt inkomstskattereglerna ska göras separat. Om ersättning regleras med en revers kan Lantmäteriet kräva en kopia av skuldebrevet. Källa: Lantmäteriet – ansökan vid gåva.

Vad händer med framtida kapitalvinst?

Vid en verklig gåva tillämpas kontinuitetsprincipen. Gåvotagaren träder då in i givarens skattemässiga situation och övertar i princip tidigare omkostnadsbelopp. Den latenta kapitalvinstskatten försvinner alltså inte bara för att fastigheten ges bort.

Gåva mellan makar

Om en make ger hela eller del av en fastighet till den andra maken ska gåvohandlingen först registreras hos Skatteverket, Äktenskapsregistret. Därefter används den registrerade originalhandlingen vid lagfartsansökan hos Lantmäteriet.

Registreringen hos Skatteverket har också betydelse för gåvans verkan mot givarens borgenärer enligt äktenskapsbalken.

Behövs makes eller före detta makes medgivande?

Lantmäteriet anger att ett skriftligt medgivande från givarens make/maka kan behövas. Om fastigheten är enskild kan handlingen som visar detta i vissa fall skickas in i stället. Är fastigheten den senaste gemensamma bostaden kan medgivande ändå behövas även om fastigheten är enskild genom äktenskapsförord.

Även en före detta makes medgivande eller bodelningshandling kan behövas om fastigheten ägdes under äktenskapet. Kontrollera därför civilståndshistoriken innan handlingarna skickas in.

Kan fastigheten göras till mottagarens enskilda egendom?

Om mottagaren är gift och givaren är någon annan än mottagarens make kan gåvobrevet föreskriva att fastigheten ska vara mottagarens enskilda egendom. Fundera även på om avkastning ska vara enskild; avkastning av enskild egendom är annars som huvudregel giftorättsgods.

Är gåvan förskott på arv?

Om en förälder ger fastigheten till ett barn är huvudregeln att värdet ska avräknas som förskott på barnets arv, om inte annat föreskrivs eller omständigheterna visar en annan avsikt. Ange därför uttryckligen vad som ska gälla.

Två vittnen – vad är formkrav och vad behövs för lagfart?

Det är viktigt att skilja mellan gåvohandlingens civilrättsliga giltighet och Lantmäteriets krav för lagfart. För en gåva av fastighet behöver parterna följa jordabalkens formkrav. Två vittnen till gåvogivarens underskrift är särskilt viktiga för att få lagfart; avsaknad av vittnen innebär inte i sig alltid att den bakomliggande gåvan saknar civilrättslig verkan, men kan innebära hinder eller ytterligare åtgärder i inskrivningsärendet. Ta därför med två vittnen från början.

Vid gåva mellan makar ska gåvohandlingen registreras hos Skatteverket innan lagfartsansökan. Registrering prövar inte automatiskt om innehållet är juridiskt giltigt mellan parterna.

Checklista före underskrift

• Kontrollera exakt fastighetsbeteckning och ägarandel.
• Bestäm om någon ersättning eller något lån ska övertas.
• Kontrollera stämpelskatten och inkomstskatteeffekten separat.
• Bestäm om gåvan ska vara enskild egendom.
• Bestäm om gåvan ska vara förskott på arv.
• Kontrollera om makes medgivande behövs.
• Låt båda parter underteckna och givarens namnteckning bevittnas av två personer.
• Ansök om lagfart inom tre månader.

Om du bara ger bort en andel eller ett område, läs även Ge bort del av fastighet – andel, avstyckning och lagfart.

Källor

• Jordabalken, 4 kap.
• Lantmäteriet – ansökan vid gåva
• Skatteverket – gåva eller försäljning av småhus