Contrato de arrendamiento de vivienda: normas, rescisión y derecho de ocupación 2026
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Verificado: 1 de octubre de 2026 · Arrendamiento de vivienda en Suecia
Un contrato de alquiler de vivienda común se rige principalmente por el capítulo 12 del Código de la Tierra (Jordabalken). Muchas normas son imperativas a favor del inquilino, lo que significa que un contrato no puede establecer libremente condiciones peores que las de la ley.
¿Contrato verbal o escrito?
Un contrato de alquiler de vivienda puede surgir sin necesidad de firmar un contrato escrito extenso. Sin embargo, según el cap. 12 § 2 del Código de la Tierra, el contrato de alquiler deberá redactarse por escrito si el arrendador o el inquilino lo solicita. Se recomienda encarecidamente un contrato escrito para demostrar las condiciones.
¿Qué debe contener un contrato de alquiler de vivienda?
- Arrendador e inquilino.
- Dirección, número de apartamento y qué espacios están incluidos.
- Duración del alquiler: por tiempo indefinido o por un tiempo determinado.
- Alquiler, fecha de vencimiento y qué incluye.
- Electricidad, calefacción, agua, banda ancha y otros complementos.
- Posible depósito y condiciones de reembolso.
- Normas sobre llaves, inventario y estado de la vivienda.
- Rescisión y datos de contacto para notificaciones.
¿Cuánto dura el periodo de preaviso?
Para un contrato de alquiler de vivienda habitual por tiempo indefinido, la regla general en el cap. 12 § 4 del Código de la Tierra es que el contrato puede rescindirse para el cambio de mes que ocurra inmediatamente después de tres meses desde la rescisión, a menos que se haya acordado un periodo de preaviso más largo.
Los contratos de vivienda por tiempo determinado tienen normas especiales. Un contrato superior a tres meses que deba ser rescindido tiene, según la regla general, tres meses de preaviso. El inquilino tiene además una protección legal contra cláusulas contractuales que empeoren ciertos derechos de rescisión.
La rescisión por parte del arrendador está sujeta a requisitos formales y normas de protección de la posesión. Por lo tanto, no siempre basta con enviar un simple aviso de mudanza.
Protección de la posesión del inquilino
Como norma general, el inquilino de una vivienda tiene derecho a la prórroga del contrato de alquiler aunque el arrendador lo rescinda. La protección de la posesión puede romperse en situaciones especificadas por la ley, por ejemplo, en casos de negligencia grave o ciertas situaciones relacionadas con demoliciones, reformas y cambios de propiedad.
También existen arrendamientos donde la protección de la posesión no existe o comienza solo después de cierto tiempo. Ejemplo: un subarrendatario de una vivienda de alquiler (hyresrätt) normalmente obtiene la protección de la posesión solo después de más de dos años consecutivos, mientras que un inquilino que convive en la misma vivienda (inneboende) carece de dicha protección.
¿Cómo se determina el alquiler?
Para viviendas bajo el cap. 12 del Código de la Tierra, el alquiler debe ser razonable según las normas de la ley de arrendamientos. Un arrendador no puede subir el alquiler libremente solo comunicando un nuevo importe. Cómo se lleva a cabo un cambio de condiciones depende de la situación y de si existe un acuerdo de negociación colectiva.
El artículo antiguo afirmaba que el arrendador normalmente debía haber realizado reformas para poder subir el alquiler. Eso era incorrecto. La fijación del alquiler y el cambio de condiciones se evalúan según las normas de valor de uso y negociación de la ley, no mediante un requisito general de renovación.
Depósito
No existe un importe estándar legal general para el depósito en un alquiler de vivienda sueco común. Si se utiliza un depósito, el contrato debe especificar el importe, qué asegura y cómo se debe justificar cualquier deducción. El depósito no puede utilizarse como una cantidad fija automática por el desgaste normal.
¿Cuándo se puede extinguir el derecho de arrendamiento?
El cap. 12 § 42 del Código de la Tierra contiene motivos específicos para la extinción, incluidos retrasos graves en el pago, cesión o subarrendamiento no autorizados, negligencia, molestias y otros incumplimientos contractuales. Para varios motivos existen normas de corrección y notificación.
Lista de verificación práctica
- Escriba claramente a qué marco normativo pertenece el alquiler.
- Indique la duración del alquiler y la rescisión correcta.
- Especifique el alquiler y todos los complementos.
- Documente el estado y el inventario.
- Regule el depósito claramente.
- Compruebe si tiene permiso si el arrendamiento es un subarriendo.
Plantilla de contrato de alquiler de vivienda cuesta 49 coronas suecas. Adapte el contrato al arrendamiento en cuestión y verifique si se aplica la ley de alquiler común o la ley de alquiler privado.
Vea también la guía principal sobre contratos de alquiler 2026 y nuestra profundización sobre subarrendamiento.
