Location en bloc 2026 – règles, autorisations et logement d'entreprise

Le bail en bloc (blockhyra) est utilisé lorsqu'un locataire loue plusieurs logements dans le but de les sous-louer, par exemple en tant que logements d'entreprise, logements pour le personnel ou logements partagés organisés. À partir du 1er juillet 2026, une réglementation plus précise dans le chapitre 12 du Code foncier (jordabalken) rendra particulièrement important le fait que le contrat soit adapté au modèle réel utilisé.

Le bail en bloc selon le chapitre 12, article 1 e du Code foncier

La réglementation actuelle stipule qu'un contrat de location portant sur au moins trois logements peut contenir des clauses dérogeant aux règles applicables aux logements d'habitation si les conditions du bail en bloc sont remplies. Toutefois, ces clauses ne doivent pas être contraires aux règles applicables aux locaux commerciaux.

La commission des loyers doit accorder l'autorisation si le projet concerne un groupe de personnes acceptable et qu'il n'existe pas de raisons particulières s'opposant à cette autorisation. La loi identifie explicitement trois modèles courants : les logements destinés aux propres employés du locataire, la location à une personne morale qui, à son tour, doit offrir un logement aux personnes travaillant pour cette entité, ainsi que certains logements partagés où l'occupant dispose d'une partie privative et partage d'autres espaces avec autrui.

Quand l'autorisation de la commission des loyers est-elle nécessaire ?

En règle générale, les parties doivent demander une autorisation lorsque le contrat de bail en bloc contient des clauses dérogatoires. Une exception importante s'applique lorsque l'État, une commune, une région ou une association intercommunale est le bailleur. Pour les propriétaires privés et les montages commerciaux, la question de l'autorisation doit donc être traitée avant l'application du contrat.

Question	Que faut-il vérifier ?
Nombre de logements	Au moins trois logements pour un bail en bloc selon l'article 1 e.
Groupe cible	Employés, groupe clairement défini, logement d'entreprise ou colocation qualifiée.
Sous-location	Qui est autorisé à sous-louer, à qui et selon quelles conditions ?
Autorisation	Si l'autorisation de la commission des loyers est nécessaire et quelles dérogations doivent être approuvées.
Durée du contrat et fin	Que deviennent les sous-locataires lorsque le contrat principal prend fin ?

Loyer adapté pour les baux en bloc

La réglementation de 2026 contient également des dispositions relatives au loyer adapté. Pour un logement ayant fait l'objet d'un bail en bloc précédemment, les parties peuvent convenir, par un acte établi séparément, que le loyer sera déterminé en tenant compte, entre autres, des conditions du bail en bloc et de l'activité de location exercée. Cela ne signifie pas que le loyer est totalement libre ; le caractère raisonnable du loyer peut toujours être examiné.

Que devrait régir un contrat de bail en bloc professionnel ?

Un contrat bien rédigé ne doit pas seulement indiquer le loyer et la durée de la location. Pour les montages commerciaux, il est souvent tout aussi important de définir la répartition des responsabilités sur toute la durée du contrat.

• Quels logements sont couverts et comment ils peuvent être utilisés.
• Vers quel groupe d'occupants la sous-location peut être effectuée.
• Loyer, indexation, charges d'exploitation et autres suppléments.
• Responsabilité concernant les équipements, l'entretien, les dommages et la remise en état.
• Procédures pour les clés, l'accès, l'état des lieux et le départ.
• Assurances, troubles de voisinage, utilisation non autorisée et rupture de contrat.
• Droit au maintien dans les lieux et accords particuliers éventuels.
• Conséquences si l'autorisation de la commission des loyers fait défaut, expire ou est modifiée.
• Comment gérer les sous-contrats lorsque le bail en bloc prend fin.

Erreurs courantes

1. Utiliser un bail d'habitation standard. Le bail en bloc a une structure et un profil de risque différents.
2. Ne pas définir le groupe autorisé. Le montage doit correspondre au modèle permis par l'autorisation et la loi.
3. Confondre logement d'entreprise et bail commercial. Le fait que le locataire soit une entreprise ne signifie pas automatiquement que le logement est juridiquement un local commercial.
4. Manquer de règles de sortie. Le contrat principal et les sous-contrats doivent être alignés temporellement.
5. Décrire le loyer de manière trop floue. Loyer de base, suppléments, services et remboursements de frais doivent être dissociés.

Questions fréquentes sur le bail en bloc

Combien de logements sont nécessaires ?

Le bail en bloc selon le chapitre 12, article 1 e du Code foncier nécessite au moins trois logements.

Une entreprise peut-elle louer des logements en bloc pour son personnel ?

Oui. Les logements pour le personnel et les logements d'entreprise font explicitement partie des modèles visés par la réglementation, sous réserve que les autres conditions soient remplies.

Le bail en bloc peut-il être utilisé pour le coliving ?

Oui, certains logements partagés sont explicitement couverts par la réglementation lorsque les occupants occupent une partie du logement individuellement, partagent d'autres espaces et que le logement est adapté à cet usage.

Le loyer est-il libre dans le cadre d'un bail en bloc ?

Non. Les règles sur le loyer adapté offrent une plus grande marge de manœuvre pour tenir compte des spécificités du montage, mais le principe du loyer raisonnable reste applicable.

Le contrat doit-il être écrit ?

Les contrats de location doivent être établis par écrit si le bailleur ou le locataire le demande. Dans une relation complexe de bail en bloc, un contrat écrit détaillé est en pratique essentiel.

Sources et fondement juridique

• Chapitre 12 du Code foncier, Parlement suédois

Dernière mise à jour : 4 octobre 2026. Cet article fournit des informations générales et ne remplace pas un conseil juridique individuel.