تأجير المجمعات السكنية (بلوك هيرا) 2026 – القواعد والتصاريح والسكن المخصص للشركات
يشارك
إيجار المجمعات السكنية (Blockhyra) يُستخدم عندما يقوم المستأجر باستئجار عدة شقق سكنية بهدف إعادة تأجيرها في مرحلة لاحقة، على سبيل المثال كشقق مخصصة للشركات، أو سكن للموظفين، أو سكن مشترك منظم. واعتباراً من 1 يوليو 2026، أصبحت هناك تنظيمات أكثر وضوحاً في الفصل الثاني عشر من قانون العقارات (Jordabalken)، مما يجعل من الأهمية بمكان أن يكون العقد متوافقاً مع النموذج الفعلي المستخدم.
باختصار: ما هو إيجار المجمعات السكنية؟
- يجب أن يغطي العقد ثلاث شقق سكنية على الأقل.
- يجب على المستأجر إعادة تأجير الشقق من الباطن أو عن طريق حق الانتفاع التعاوني.
- عادة ما يلزم الحصول على إذن من "لجنة الإيجارات" (Hyresnämnden) عندما يتضمن العقد انحرافات عن قواعد إيجار المساكن.
- يمكن أن يشمل الإذن، من بين أمور أخرى، سكن الموظفين، شقق الشركات، وبعض أشكال السكن المشترك المكيّف.
- يجب أن ينظم العقد بوضوح الإيجار، وإعادة التأجير، والمسؤولية، والتشغيل، والصيانة، وقضايا حيازة السكن، وما يحدث عند انتهاء علاقة إيجار المجمعات السكنية.
إيجار المجمعات السكنية وفقاً للفصل الثاني عشر، المادة 1 هـ من قانون العقارات
تنص اللوائح الحالية على أن عقد الإيجار الذي يغطي ما لا يقل عن ثلاث شقق سكنية يمكن أن يحتوي على شروط تنحرف عن القواعد المطبقة على الشقق السكنية إذا تم استيفاء شروط إيجار المجمعات السكنية. ومع ذلك، لا يجوز أن تتعارض الشروط مع القواعد المطبقة على المحلات التجارية.
يجب على لجنة الإيجارات منح الإذن إذا كان الترتيب يستهدف فئة مقبولة ولا توجد أسباب خاصة تمنع ذلك. ويشير القانون صراحة إلى ثلاثة نماذج شائعة: المساكن المخصصة لموظفي المستأجر نفسه، التأجير لشخص اعتباري يقدم بدوره السكن للأشخاص الذين يعملون لديه، وبعض أنواع المساكن المشتركة حيث يتصرف الساكن في جزء من السكن بمفرده ويشارك في أجزاء أخرى مع الآخرين.
متى يلزم الحصول على إذن من لجنة الإيجارات؟
في الحالة الطبيعية، يحتاج الطرفان إلى التقدم بطلب للحصول على إذن عندما يحتوي عقد إيجار المجمعات السكنية على شروط استثنائية. وهناك استثناء مهم يطبق عندما تكون الدولة أو البلدية أو المنطقة أو اتحاد البلديات هو المؤجر. لذا، بالنسبة لمالكي العقارات من القطاع الخاص والترتيبات التجارية، يجب معالجة مسألة الإذن قبل البدء في تطبيق العقد.
| المسألة | ما الذي ينبغي التحقق منه؟ |
|---|---|
| عدد الشقق | ما لا يقل عن ثلاث شقق سكنية لإيجار المجمعات وفقاً للمادة 1 هـ. |
| الفئة المستهدفة | الموظفون، فئة محددة بوضوح، سكن الشركات أو السكن المشترك المؤهل. |
| إعادة التأجير | من المسموح له بالتأجير، ولمن، وبأي شروط؟ |
| الإذن | ما إذا كان إذن لجنة الإيجارات مطلوباً وما هي الانحرافات التي يجب الموافقة عليها. |
| مدة العقد والخروج | ماذا يحدث للمستأجرين من الباطن عند انتهاء العقد الرئيسي؟ |
الإيجار المكيّف عند إيجار المجمعات السكنية
تتضمن قواعد عام 2026 أيضاً أحكاماً بشأن الإيجار المكيّف. بالنسبة للشقة التي تم تأجيرها سابقاً ضمن نموذج إيجار المجمعات السكنية، يمكن للطرفين في وثيقة معدة خصيصاً الاتفاق على تحديد الإيجار مع مراعاة، من بين أمور أخرى، ظروف عقد إيجار المجمعات ونشاط التأجير الممارس. هذا لا يعني أن الإيجار حر تماماً؛ إذ لا يزال من الممكن فحص مدى معقوليته.
ما الذي يجب أن ينظمه عقد احترافي لإيجار المجمعات السكنية؟
لا ينبغي للعقد المكتوب جيداً أن يحدد الإيجار ومدة العقد فحسب. بالنسبة للترتيبات التجارية، غالباً ما يكون من الأهمية بمكان تنظيم توزيع المسؤوليات خلال فترة العقد بأكملها.
- الشقق المشمولة وكيفية السماح باستخدامها.
- الفئة التي يُسمح بإعادة التأجير لها.
- الإيجار، والفهرسة، وتكاليف التشغيل، والإضافات الأخرى.
- المسؤولية عن الأثاث، والصيانة، والأضرار، وإعادة الوضع إلى ما كان عليه.
- إجراءات المفاتيح، والوصول، والتفتيش، والإخلاء.
- التأمين، والإزعاج، والاستخدام غير المصرح به، وخرق العقد.
- الحق في حيازة السكن وأي اتفاقيات خاصة.
- التبعات في حال عدم وجود إذن من لجنة الإيجارات، أو انتهاء صلاحيته، أو تغييره.
- كيفية التعامل مع العقود الفرعية عند انتهاء عقد إيجار المجمعات.
أخطاء شائعة
- استخدام عقد إيجار سكني عادي. إيجار المجمعات السكنية له هيكل مختلف وملف مخاطر مختلف.
- عدم تحديد الفئة المسموح بها. يجب أن يتوافق الترتيب مع النموذج الذي يسمح به الإذن والقانون.
- الخلط بين سكن الشركات وإيجار المحلات التجارية. كون المستأجر شركة لا يعني تلقائياً أن الشقة قانونياً هي محل تجاري.
- غياب قواعد الخروج. يجب أن يتوافق العقد الرئيسي والعقود الفرعية زمنياً.
- وصف الإيجار بشكل غير واضح. يجب فصل الإيجار الأساسي عن الإضافات والخدمات وتعويضات التكاليف.
أسئلة شائعة حول إيجار المجمعات السكنية
كم عدد الشقق المطلوبة؟
يتطلب إيجار المجمعات السكنية وفقاً للفصل الثاني عشر، المادة 1 هـ من قانون العقارات ما لا يقل عن ثلاث شقق سكنية.
هل يمكن لشركة استئجار مجمعات سكنية لموظفيها؟
نعم. سكن الموظفين وشقق الشركات هما صراحة أحد النماذج التي تستهدفها اللوائح، بشرط استيفاء المتطلبات الأخرى.
هل يمكن استخدام إيجار المجمعات للسكن المشترك (Coliving)؟
نعم، بعض المساكن المشتركة مشمولة صراحة باللوائح عندما يستخدم الساكن جزءاً من السكن بمفرده ويشارك في أجزاء أخرى، ويكون السكن مكيّفاً لهذا الاستخدام.
هل الإيجار حر في حالة إيجار المجمعات السكنية؟
لا. تمنح قواعد الإيجار المكيّف فرصة أكبر لمراعاة ظروف الترتيب الخاصة، ولكن المعقولية لا تزال ذات صلة.
هل يجب أن يكون العقد مكتوباً؟
يجب تحرير عقد الإيجار كتابةً إذا طلب المؤجر أو المستأجر ذلك. وفي علاقة إيجار المجمعات السكنية المعقدة، يعد وجود عقد مكتوب ومفصل أمراً جوهرياً في الممارسة العملية.
نموذج لعقد إيجار المجمعات وسكن الشركات
بالنسبة لأولئك الذين يرغبون في البدء من أساس تعاقدي منظم، توفر "متجر النماذج" (Mallbutiken) باقة نماذج لإيجار المجمعات/سكن الشركات بالنسختين السويدية والإنجليزية.
المصادر والأساس القانوني
آخر تحديث: 4 أكتوبر 2026. هذه المقالة تقدم معلومات عامة ولا تحل محل الاستشارة القانونية الفردية.
