Location d’appartement – contrat, résiliation et droit au maintien dans les lieux 2026/2027

Bail à ferme et droit d’usage · Droit suédois · Sources vérifiées le 1er novembre 2026

Le bail à ferme pour un local est une mise à disposition de terrain contre rémunération qui n’est ni un bail agricole, ni un bail à ferme résidentiel, ni un bail à ferme pour installations. Il peut s’agir, par exemple, d’une surface de stockage, d’une aire de stationnement indépendante ou d’une autre utilisation du terrain répondant aux critères de la loi. C’est l’utilisation et le contenu effectif de la relation contractuelle, et non le titre du document, qui déterminent la forme de bail applicable.

1. Qu’est-ce que le bail à ferme pour un local ?

Selon le chapitre 8, article 1 du Code foncier (1970:994), le bail à ferme pour un local est une mise à disposition de terre à bail à ferme à des fins autres que l’agriculture, lorsque cette mise à disposition ne constitue ni un bail à ferme résidentiel ni un bail à ferme pour installations. Un bail à ferme suppose qu’une terre est mise à disposition pour être utilisée contre rémunération. Une mise à disposition ne répondant pas à ces conditions doit être évaluée conformément aux autres règles applicables.

Il peut s’agir, par exemple, d’un espace délimité pour le stockage ou d’une parcelle de terrain destinée à une autre utilisation. Toutefois, une zone utilisée en pratique pour construire ou entretenir un bâtiment professionnel peut être soumise aux règles relatives au bail à ferme pour installations. Déterminez l’usage prévu avant de donner un titre au contrat.

2. Bail à ferme pour un local ou autre forme de bail à ferme ?

Une parcelle de jardin ou une aire de stationnement ne constitue pas automatiquement un bail à ferme pour un local dans toutes les situations. Il convient d’examiner les conditions réelles de la mise à disposition, les bâtiments et les éventuelles règles particulières.

3. Que devrait contenir un contrat de bail à ferme pour un local ?

Selon le chapitre 8, article 3 du Code foncier, un contrat de bail à ferme pour un local doit être établi par écrit, sauf accord contraire des parties. Un contrat écrit est généralement plus sûr, même lorsqu’une convention orale est possible.

1. Parties et bien immobilier : noms, coordonnées, désignation du bien immobilier et identité du bailleur habilité.
2. Zone du terrain : plan de situation clair ou plan de zone en annexe, indiquant les limites, les voies d’accès et les éventuelles surfaces communes.
3. Usage : utilisation autorisée précise, par exemple pour le stockage, l’entreposage ou le stationnement, ainsi que les restrictions.
4. Durée du contrat : durée déterminée ou indéterminée ; date de prise d’effet et conditions de résiliation.
5. Rémunération : montant, périodicité des paiements, éventuelle indexation et traitement de la TVA après évaluation fiscale séparée.
6. Responsabilités : entretien, clôtures, déchets, dommages, assurance, permis et éventuelles installations.
7. Fin du contrat : restitution, inspection, biens laissés sur place et remise en état, conformément aux règles applicables.

Des annexes comprenant des photographies, un procès-verbal de prise d’effet et un plan du terrain réduisent le risque de litige sur ce qui est effectivement mis à disposition. Vérifiez les règles d’urbanisme et d’environnement ainsi que les éventuels permis administratifs relatifs à l’utilisation prévue.

4. Comment fonctionne la résiliation d’un bail à ferme pour un local ?

Pour un bail à ferme pour un local sans durée déterminée, le chapitre 8, article 5 du Code foncier prévoit que le contrat prend en principe fin le jour de fin de bail le plus proche des six mois suivant la résiliation. Ce jour de fin de bail est le 14 mars, conformément au chapitre 8, article 4. Les parties peuvent convenir d’un autre délai de préavis. La résiliation avant la prise d’effet est régie par une règle particulière du chapitre 8, article 5.

Selon le chapitre 8, article 8, des règles particulières de forme et de notification s’appliquent à la résiliation. La résiliation doit en principe être faite par écrit, sauf si une reconnaissance écrite est fournie. Une résiliation écrite doit normalement être notifiée conformément aux modalités prescrites. Une simple notification par courrier électronique sans accusé de réception ne suffit donc pas nécessairement.

Pour une évaluation approfondie de la forme de résiliation, consultez également l’arrêt de la Cour suprême NJA 2015 p. 186, qui porte sur l’exigence d’un écrit lors de la résiliation d’un bail à ferme pour un local.

5. Le preneur d’un bail à ferme pour un local bénéficie-t-il d’une protection de la possession ?

Le bail à ferme pour un local ne bénéficie pas de la protection légale de prorogation qui s’applique dans certaines situations aux baux agricoles et résidentiels. Les conditions convenues, d’autres règles légales et les circonstances du cas particulier peuvent néanmoins déterminer quand et comment le bail prend fin. Évitez donc d’affirmer que le propriétaire foncier peut toujours résilier le contrat à tout moment.

Si la mise à disposition constitue en réalité un bail à ferme résidentiel ou pour installations, d’autres règles de protection peuvent s’appliquer. Consultez le guide sur la protection de la possession en matière de bail à ferme et l’aperçu des formes de bail à ferme.

6. Exemple : mise à disposition d’une surface de terrain gravillonnée

Un propriétaire met à disposition une surface gravillonnée clôturée contre une rémunération annuelle destinée au stockage de matériaux. Les parties délimitent la surface sur un plan, précisent les objets pouvant y être entreposés et indiquent qui est responsable de l’accès, des déchets et de la remise en état. Si le preneur souhaite ultérieurement y construire un bâtiment professionnel, la forme du bail et le contrat doivent être réexaminés ; le changement d’usage peut modifier la qualification juridique.

Lors de la prise d’effet, les dommages et les installations existants sont documentés. Lors de la restitution, l’état du site est comparé au procès-verbal. Les questions relatives aux biens apportés par le preneur sur le terrain doivent également être évaluées à l’aune, entre autres, des articles 21 et 22 du chapitre 8 du Code foncier et des éventuelles conditions contractuelles.

7. Liste de contrôle et erreurs courantes

• Ne vous fiez pas uniquement au titre « bail à ferme pour un local » : vérifiez l’utilisation réelle.
• Décrivez les limites et les voies d’accès dans une annexe ; ne vous contentez pas d’indiquer une surface approximative.
• Distinguez les contrats à durée déterminée des contrats à durée indéterminée avant de calculer le délai de préavis.
• Vérifiez les exigences de forme et les modalités de notification avant d’envoyer la résiliation.
• Réglez clairement la rémunération, les permis, l’entretien, l’assurance et la remise en état.
• Vérifiez si la présence de bâtiments ou l’utilisation agricole entraîne une autre forme de bail à ferme.
• Conservez le contrat signé, le plan de la zone, le procès-verbal et les échanges.

8. Modèle de document et guides complémentaires

Pour structurer une mise à disposition, vous pouvez utiliser le Contrat de bail à ferme pour un local – Word/PDF avec annexes de zone. Ce document constitue une base de travail et ne remplace pas l’examen de la forme du bail, des conditions et des éventuels permis.

Consultez également le guide sur les règles du Code foncier relatives au bail à ferme et le guide complet sur les baux à ferme.

9. Foire aux questions

Un bail à ferme pour un local est-il un contrat de location d’un logement ?

Non. Ce terme désigne une forme particulière de bail à ferme de terrain et ne doit pas être confondu avec la location d’un logement conformément au chapitre 12 du Code foncier.

Le contrat doit-il être écrit ?

Selon le chapitre 8, article 3, le contrat doit être établi par écrit, sauf accord contraire. En pratique, un contrat écrit est recommandé.

Le délai de préavis est-il toujours de six mois ?

Non. La règle des six mois du chapitre 8, article 5 s’applique aux mises à disposition à durée indéterminée conformément aux conditions de la disposition et peut être modifiée par un délai de préavis convenu.

Ai-je automatiquement droit à une prorogation ?

Non, pas la même protection légale de prorogation qu’en matière de certaines autres formes de bail à ferme. Vérifiez le contenu du contrat et que la mise à disposition constitue bien un bail à ferme pour un local.

Une aire de stationnement peut-elle faire l’objet d’un bail à ferme pour un local ?

C’est possible, mais il convient d’examiner la mise à disposition concrète et les éventuelles règles particulières.

Sources et délimitation

• Parlement suédois – Code foncier (1970:994), chapitre 8, articles 1, 3–5, 8 et 21–22, ainsi que chapitres 9–11.
• Cour suprême – NJA 2015 p. 186, exigence d’un écrit lors de la résiliation d’un bail à ferme pour un local.
• Lantmäteriet – Manuel du Code foncier, commentaire sur le chapitre 8, article 5.

Droit suédois. Sources officielles vérifiées le 1er novembre 2026. Aucune vérification juridique particulière n’a été effectuée. Les conditions particulières de chaque bail et les modifications ultérieures de la loi peuvent nécessiter une évaluation spécifique.