Cautionnement solidaire dans le contrat de location – responsabilité, résiliation et conditions importantes
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Réponse courte : Un cautionnement solidaire signifie normalement que la caution est responsable « comme de sa propre dette ». Pour le bailleur, il s’agit d’une garantie plus forte qu’un cautionnement simple, car les demandes peuvent généralement être adressées directement à la caution lorsque l’obligation garantie n’est pas remplie.
| Cautionnement solidaire (proprieborgen) | La caution répond comme de sa propre dette dans la limite de l’étendue de son engagement. |
| Cautionnement simple | Le créancier doit normalement d'abord constater que le débiteur principal est insolvable. |
| Bail d'habitation | Le chapitre 12, article 28 a du Code foncier (jordabalken) confère à la caution un droit légal de résilier son engagement dans le respect de délais spécifiques. |
| Bail commercial | Le chapitre 12, article 28 du Code foncier réglemente notamment ce qui se passe en cas de dépréciation de la garantie fournie. |
Que garantit l'acte de cautionnement ?
Le contrat doit préciser quelles obligations sont couvertes : loyers, intérêts de retard, dommages-intérêts, frais, remises en état ou toute autre obligation expressément mentionnée. Une formulation illimitée peut avoir des conséquences considérables pour la caution.
Habitation et local commercial – des règles distinctes
Les règles de location du Code foncier font une distinction importante entre l'habitation et le local commercial. Pour un bail d'habitation, une caution peut, conformément au chapitre 12, article 28 a, résilier son engagement pour qu'il prenne fin après le délai de préavis légal, au plus tôt deux ans après le début de l'engagement. Toute clause limitant ce droit est nulle.
Quelle est la durée de validité du cautionnement ?
Il convient de préciser si le cautionnement s'applique à une durée de contrat déterminée, aux renouvellements, aux modifications du loyer et aux éventuels avenants. Si le contrat de bail est ultérieurement modifié de manière substantielle, des questions peuvent se poser quant à savoir si l'engagement initial couvre toujours ces changements.
Cautionnement limité ou illimité ?
Un engagement de caution peut être limité à un montant déterminé ou à un certain nombre de mois de loyer. Pour les parties, l'image des risques devient nettement plus claire si la responsabilité maximale, les créances couvertes et la durée de l'engagement sont expressément indiquées.
Pluralité de cautions
Si plusieurs personnes se portent caution, le contrat doit indiquer si la responsabilité est solidaire ou répartie. Dans le cas contraire, il pourrait être flou de savoir comment une demande doit être dirigée et comment un éventuel recours entre cautions doit être géré.
Erreurs courantes
- l'absence de précision quant à savoir s'il s'agit d'un cautionnement solidaire ou simple,
- le contrat de bail n'est pas clairement identifié,
- l'étendue maximale de la responsabilité est absente,
- les renouvellements et hausses de loyer ne sont pas réglementés,
- la règle de résiliation spécifique aux baux d'habitation est ignorée.
Acte de cautionnement / Cautionnement solidaire 2026/2027
Ce modèle est conçu pour les contrats de location et les contrats commerciaux et aide les parties à clarifier l'étendue, le montant, la responsabilité et la résiliation.
FAQ
Le bailleur peut-il exiger le paiement directement auprès de la caution ?
Dans le cadre d'un cautionnement solidaire, c'est normalement l'objet même de l'engagement : la caution répond comme de sa propre dette dans la limite de l'étendue convenue.
Une caution peut-elle résilier son engagement pour un bail d'habitation ?
Oui, le chapitre 12, article 28 a du Code foncier accorde à la caution un droit légal spécifique de résilier son engagement en respectant les délais qui y sont indiqués.
Le cautionnement peut-il être limité, par exemple à six mois de loyer ?
Oui, un plafond de montant peut être convenu, ce qui réduit le risque d'incertitude quant à la responsabilité maximale de la caution.
Cet article fournit des informations générales et ne remplace pas un conseil juridique individuel. Les contrats, conventions collectives et les circonstances de chaque cas peuvent influencer l'évaluation juridique.
