عقد مشاركة السكن / كوليفينج 2026/2027 – باللغتين السويدية والإنجليزية Word/PDF

اتفاقية السكن المشترك / Coliving لعام 2026/2027 - باللغتين السويدية والإنجليزية (Word/PDF)

هذه حزمة نماذج قانونية متكاملة لـ السكن المشترك المنظم / Coliving وفقاً لقانون الإيجار السويدي. تم إعداد الحزمة خصيصاً للترتيبات التي يحصل فيها كل ساكن على جزء خاص به داخل السكن، مع مشاركة المطبخ، وغرفة المعيشة، والحمام، ومرافق الغسيل، ومساحة العمل، أو أي مساحات مشتركة أخرى مع بقية الساكنين.

تمت مراجعة نماذج الحزمة قانونياً في 4 أكتوبر 2026 وتكييفها مع قواعد "الإيجار الجماعي" (Blockhyra) الجديدة في الفصل 12 من قانون العقارات (jordabalken) التي دخلت حيز التنفيذ في عام 2026. وهي مصممة صراحةً لحالات السكن المشترك المنصوص عليها في الفصل 12، المادة 1 هـ، الفقرة الثانية، البند 1 ج من قانون العقارات.

التسليم: 7 وثائق منفصلة بصيغتي Word (DOCX) و PDF – بإجمالي 14 ملفاً و20 صفحة بحجم A4 لكل مجموعة تنسيق.

ما تتضمنه الحزمة

• اتفاقية السكن المشترك (Delningsbostadsavtal / Coliving) – باللغة السويدية، 5 صفحات.
• اتفاقية إيجار سكني مشترك (Coliving Residential Lease Agreement) – باللغة الإنجليزية، 5 صفحات.
• قواعد المنزل والمساحات المشتركة – باللغة السويدية، صفحتان.
• قواعد المنزل والمساحات المشتركة – باللغة الإنجليزية، صفحتان.
• بروتوكول استلام وتسليم السكن، صفحتان.
• اتفاقية الإيجار المعدل وفقاً للفصل 12، المادة 55 ب من قانون العقارات، صفحة واحدة.
• دليل مستخدم مفصل، 3 صفحات.

ليست مجرد اتفاقية تأجير لغرفة (Inneboende)

يحتوي متجر النماذج بالفعل على نماذج منفصلة لـ تأجير غرفة ضمن سكن (Inneboende) وتأجير الغرف العادي. لذلك، تم تحديد هذا المنتج عمداً ليقتصر على السكن المشترك المنظم (Coliving).

لا ينبغي استخدام هذه النماذج عادةً عندما يسكن المؤجر في المسكن نفسه ويؤجر غرفة لشخص يسكن معه (Inneboende). في مثل هذه الحالات، تكون اتفاقية "Inneboende" الخاصة بمتجر النماذج أكثر ملاءمة.

قاعدة السكن المشترك الجديدة في الفصل 12، المادة 1 هـ

يمكن استخدام "الإيجار الجماعي" (Blockhyra) وفقاً للقواعد الجديدة صراحةً عندما يتم تأجير المساكن لأشخاص:

• يستخدمون جزءاً من الشقة بمفردهم،
• يستخدمون الأجزاء الأخرى بشكل مشترك مع مستأجرين آخرين، و
• تكون الشقة قد تم تكييفها لهذا النوع من الاستخدام.

يجب أن تستوفي الاتفاقية الرئيسية في المرحلة السابقة قواعد "الإيجار الجماعي"، بما في ذلك أن تغطي الاتفاقية ثلاث شقق سكنية على الأقل سيتم إعادة تأجيرها.

غرفة خاصة + مساحات مشتركة

توثق الاتفاقية الرئيسية بدقة الجزء الذي يتمتع به الساكن بشكل حصري والمساحات التي تتم مشاركتها مع الآخرين. توجد حقول مخصصة لـ:

• الغرفة الخاصة أو المساحة الحصرية الأخرى،
• المطبخ،
• غرفة المعيشة،
• الحمام ودورة المياه،
• مرافق الغسيل،
• مساحة العمل المشتركة (Coworking)،
• المخازن والمساحات المشتركة الأخرى.

المساحات المشتركة جزء من علاقة الإيجار

إذا كانت علاقة الإيجار تتضمن الحق في استخدام مساحات مشتركة، فلا يمكن إلغاء هذا الحق أو تغييره تعسفياً. لذا، يتم توثيق المساحات المشتركة صراحةً في الاتفاقية وقواعد المنزل.

النسختان السويدية والإنجليزية

تحتوي الحزمة على:

• اتفاقية السكن المشترك (Delningsbostadsavtal / Coliving) باللغة السويدية، و
• اتفاقية إيجار سكني مشترك (Coliving Residential Lease Agreement) باللغة الإنجليزية.

النسخة الإنجليزية مصممة لتتوافق مع الظروف القانونية السويدية وتنص على أن القانون السويدي هو الذي يحكم الاتفاقية.

قواعد منزل منفصلة

أحياناً يتطلب السكن المشترك (Coliving) قواعد عملية أكثر وضوحاً من التأجير التقليدي. لذلك تتضمن الحزمة قواعد منزل منفصلة باللغتين السويدية والإنجليزية يمكنها تنظيم:

• أوقات الهدوء والمراعاة،
• المطبخ وتخزين الطعام،
• التنظيف،
• الحمام، الغسيل، ونظام الحجز،
• الضيوف والمبيت،
• الأمان ومخارج الطوارئ،
• التخزين،
• الحيوانات الأليفة، التدخين، وغيرها من مسائل النظام،
• مساحات العمل المشتركة.

ومع ذلك، لا يجوز استخدام قواعد المنزل للالتفاف على قوانين الإيجار الإلزامية أو لتقليل حقوق الساكن المتفق عليها من جانب واحد.

الإيجار المعدل وفقاً للفصل 12، المادة 55 ب

إذا تم تأجير السكن في مرحلة سابقة بالفعل بنظام "الإيجار الجماعي" (Blockhyra)، يمكن للطرفين – في ظل شروط القانون – إبرام اتفاقية منفصلة بشأن الإيجار المعدل.

يجب أن تكون هذه الاتفاقية وثيقة محررة بشكل خاص. لذا فهي ليست بنداً مخفياً في الاتفاقية الرئيسية، بل تأتي كوثيقة منفصلة.

الإيجار المعدل لا يعني حرية تحديد السعر. عند المراجعة، لا يُطبق الإيجار المتفق عليه إلا بالقدر الذي يكون فيه معقولاً، مع مراعاة نظام الإيجار الجماعي، النشاط، محتوى الاتفاقية، الظروف اللاحقة، ومصلحة الساكن.

استرداد الإيجار المرتفع

يمكن أيضاً مراجعة الإيجار في السكن المشترك. إذا كان الإيجار أعلى من المستوى المعقول، فقد يترتب على ذلك استرداد المبلغ وتحديد الإيجار المستقبلي وفقاً للفصل 12، المادة 55 ف من قانون العقارات.

الحماية من الإخلاء (Besittningsskydd) – قضية مهمة في السكن المشترك

من المفاهيم الخاطئة الشائعة أن المستأجر من الباطن يفتقر دائماً إلى الحماية من الإخلاء خلال العامين الأولين. عندما يتم تأجير السكن في مرحلة سابقة بنظام "الإيجار الجماعي"، لا تسري قاعدة العامين المعتادة المنصوص عليها في الفصل 12، المادة 45، الفقرة الأولى، البند 1.

هذا يعني أن مشغل السكن المشترك لا ينبغي له استخدام اتفاقية قياسية تدعي تلقائياً أن الساكن يفتقر إلى الحماية من الإخلاء.

استثناء العام الواحد لا ينطبق على حالة السكن المشترك

منذ عام 2026، يتضمن قانون العقارات استثناءً خاصاً يسمح بالتنازل عن الحق في التمديد في حالات معينة للسكن الخاص بالشركات دون موافقة هيئة الإيجار لمدة أقصاها عام واحد.

هذا الاستثناء ينطبق على "الإيجار الجماعي" وفقاً لـ الفصل 12، المادة 1 هـ، الفقرة الثانية، البند 1 ب. وهو لا ينطبق على حالة السكن المشترك (Delningsbostad) في البند 1 ج. لذا لا تحتوي الحزمة على أي بند خاطئ عام بخصوص التنازل عن الحماية من الإخلاء لمدة عام واحد.

مدة الإيجار والإنهاء

يمكن استخدام الاتفاقية للعقود مفتوحة المدة والعقود محددة المدة. يجب أن تلتزم مدة الإيجار والإنهاء في الوقت نفسه بالقواعد الإلزامية السارية وفقاً للفصل 12 من قانون العقارات.

لذلك يحتوي النموذج على حقول واضحة لتاريخ البدء، ومدة الإيجار، وفترة الإنهاء المتفق عليها، وآخر موعد للإنهاء الكتابي، دون محاولة الالتفاف على حقوق المستأجر القانونية.

الإيجار، التأمين، والتكاليف

تحتوي الاتفاقية على حقول منفصلة لـ:

• الإيجار الشهري،
• التأمين (Deposition)،
• الكهرباء،
• التدفئة والمياه،
• الإنترنت،
• تنظيف المساحات المشتركة،
• الإضافات والخدمات الأخرى.

يتم التعامل مع التأمين جنباً إلى جنب مع بروتوكول الاستلام والتسليم، بحيث يمكن تمييز الاستهلاك الطبيعي عن الأضرار الموثقة.

بروتوكول الاستلام والتسليم

يساعد البروتوكول المنفصل الأطراف على توثيق:

• حالة الغرفة الخاصة،
• الجدران، الأرضيات، النوافذ والأبواب،
• الأثاث والتخزين،
• كاشف الدخان،
• أي مخالفات ظاهرة في المساحات المشتركة،
• المفاتيح وبطاقات الوصول،
• التوثيق الفوتوغرافي،
• التسوية المالية النهائية والتأمين.

الضيوف والمقيمون الإضافيون

يميز النموذج بين الضيوف المؤقتين وبين السكن الدائم أو التأجير من الباطن المستقل. يمكن لقواعد المنزل تحديد حدود عملية للضيوف المقيمين ليلاً، ولكن يجب دائماً تطبيق هذه القواعد في إطار عقد الإيجار والقانون.

الأمان، الإزعاج، والمساواة في المعاملة

تتضمن الحزمة أحكاماً بشأن الإزعاج، التهديدات، التحرش، التخريب، والأمان في المساحات المشتركة. يجب تطبيق القواعد وعمليات الاختيار وفقاً لقوانين مكافحة التمييز وغيرها من القوانين الإلزامية.

الدخول إلى الغرفة الخاصة

لا يحق للمشغل أو الساكنين الآخرين الدخول بحرية إلى الجزء الخاص. يجب أن يتم دخول المؤجر وفقاً للفصل 12، المادة 26 من قانون العقارات والقوانين الأخرى المعمول بها.

الأقفال الرقمية، التطبيقات، والخصوصية

غالباً ما تستخدم ترتيبات السكن المشترك الحديثة مفاتيح رقمية، وتطبيقات للمقيمين، وسجلات وصول. لذلك يحتوي النموذج على بند منفصل للخصوصية، ويذكر دليل المستخدم بأن البيانات الشخصية يجب أن تُعالج بناءً على أساس قانوني وتناسب. لا يجوز استخدام المراقبة بالكاميرات أو الأنظمة الأخرى للمراقبة غير المصرح بها للمساحات السكنية الخاصة.

الحماية من الحرائق والتكيف المادي

تتطلب قاعدة "الإيجار الجماعي" الخاصة للسكن المشترك أن تكون الشقة متكيفة مع الترتيب. لذلك يذكّر الدليل بالتحقق من:

• تصميم الشقة (الخارطة)،
• طرق الحريق والإخلاء،
• الأقفال والخصوصية الفردية،
• الوظيفة الفعلية للمساحات المشتركة،
• عدد الأشخاص الذين يتسع لهم السكن.

متى تختار منتجاً آخر من متجر النماذج؟

• السكن مع المؤجر في منزله الخاص: استخدم اتفاقية السكن مع المؤجر (Inneboendeavtal).
• تأجير غرفة عادي: استخدم اتفاقية إيجار غرفة (Hyresavtal för Uthyrning av Rum).
• تأجير فيلا/شقة تمليك كفرد وفقاً لقانون تأجير المساكن الخاصة: استخدم اتفاقية تأجير خاص ذات صلة.
• الاتفاقية الرئيسية لمالك العقار لثلاث مساكن على الأقل: استخدم حزمة اتفاقية الإيجار الجماعي / سكن الشركات الخاصة بالمتجر.

دليل مستخدم مفصل متضمن

يتناول الدليل:

1. كيف يتم تصنيف الترتيب قانونياً،
2. الفرق بين السكن المشترك، الغرفة، السكن مع مؤجر، والتأجير الخاص،
3. الإيجار الجماعي وفقاً للمادة 1 هـ البند 1 ج،
4. موافقة هيئة الإيجار،
5. المساحات المشتركة،
6. الإيجار المعدل وفقاً للمادة 55 ب،
7. الحماية من الإخلاء،
8. مدة الإيجار والإنهاء،
9. قواعد المنزل،
10. التأمين والأضرار،
11. الخصوصية والوصول الرقمي،
12. الحماية من الحرائق والتكيف المادي،
13. قائمة مراجعة نهائية قبل التوقيع.

مراجعة قانونية

تمت مراجعة حزمة النماذج في 4 أكتوبر 2026 بناءً على، من بين أمور أخرى:

• الفصل 12، المواد 1-2 من قانون العقارات.
• الفصل 12، المواد 1 هـ - 1 و من قانون العقارات – الإيجار الجماعي والسكن المشترك.
• الفصل 12، المواد 45-45 أ من قانون العقارات – الحماية من الإخلاء والتنازل عنها.
• الفصل 12، المواد 55 و 55 ب و 55 ف من قانون العقارات – الإيجار المعقول، الإيجار المعدل، والاسترداد.
• قانون تأجير المساكن الخاصة (2026:772) – للتمييز عن التأجير الخاص.

التنسيق والتسليم الرقمي

• 7 وثائق منفصلة.
• 14 ملفاً إجمالاً.
• السويدية + الإنجليزية.
• Word (DOCX) + PDF.
• 20 صفحة A4 لكل مجموعة تنسيق.
• منتج رقمي – لا يتم إرسال أي مادة مادية.

أسئلة متكررة

هل السكن المشترك (Coliving) هو نفسه السكن مع مؤجر (Inneboende)؟
لا. هذا المنتج مخصص للسكن المشترك المنظم. إذا كان المؤجر يسكن في المسكن نفسه، فإن اتفاقية "Inneboende" تكون عادةً أكثر ملاءمة.

هل يجب أن يكون لكل ساكن اتفاقية خاصة؟
نعم، يوصى بشدة بتوثيق الجزء الخاص لكل ساكن، والإيجار، والمساحات المشتركة، والحقوق الفردية بشكل منفصل.

هل يمكن الاتفاق على إيجار السوق؟
ليس بحرية. يمكن استخدام اتفاقية منفصلة بشأن الإيجار المعدل عندما تكون المادة 55 ب قابلة للتطبيق، ولكن لا يزال من الممكن إخضاع الإيجار لمراجعة المعقولية.

هل يفتقر المستأجر تلقائياً إلى الحماية من الإخلاء لمدة عامين؟
لا. قاعدة العامين المعتادة لتأجير الباطن لا تسري عندما يتم تأجير المسكن في مرحلة سابقة بنظام "الإيجار الجماعي".

هل يمكن استخدام تنازل لمدة عام عن الحماية من الإخلاء دون هيئة الإيجار؟
استثناء العام الواحد الخاص لعام 2026 ينطبق على حالة سكن الشركات في المادة 1 هـ البند 1 ب، وليس على السكن المشترك وفقاً للبند 1 ج.

هل تتوفر وثائق باللغة الإنجليزية؟
نعم. اتفاقية السكن المشترك وقواعد المنزل متوفرة باللغة الإنجليزية.

هام

يظل السكن المشترك (Coliving) إيجاراً سكنياً عند استيفاء الشروط القانونية للإيجار. اسم "Coliving"، أو العضوية، أو رسوم المجتمع، أو المنصة الرقمية لا تغير تلقائياً التصنيف القانوني. في حال وجود ترتيبات تشغيل معقدة، أو عقارات كبيرة، أو نزاعات حول الإيجار والحماية من الإخلاء، يجب طلب استشارة قانونية فردية.