Contrat de bail d'habitation – règles, résiliation et droit au maintien dans les lieux 2026
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Vérifié : 1er octobre 2026 · Droit du bail suédois
Un contrat de location de logement classique est principalement régi par le chapitre 12 du Code foncier (Jordabalken). De nombreuses règles sont impératives en faveur du locataire, ce qui signifie qu'un contrat ne peut pas librement prévoir des conditions moins favorables que la loi.
Contrat oral ou écrit ?
Un contrat de location de logement peut être conclu sans qu'un long contrat écrit ne soit signé. Cependant, selon le chap. 12 art. 2 du Code foncier, le contrat de location doit être établi par écrit si le bailleur ou le locataire le demande. Un contrat écrit est vivement recommandé pour prouver les conditions.
Que devrait contenir un contrat de location de logement ?
- Bailleur et locataire.
- Adresse, numéro d'appartement et espaces inclus.
- Durée du bail – durée indéterminée ou déterminée.
- Loyer, date d'échéance et ce qui est inclus.
- Électricité, chauffage, eau, haut débit et autres compléments.
- Dépôt de garantie éventuel et conditions de remboursement.
- Règles sur les clés, l'inventaire et l'état du logement.
- Résiliation et coordonnées pour les notifications.
Quelle est la durée du préavis ?
Pour un contrat de location de logement classique à durée indéterminée, la règle principale du chap. 12 art. 4 du Code foncier est que le contrat peut être résilié pour la fin du mois suivant trois mois après la résiliation, sauf si une période de préavis plus longue a été convenue.
Les contrats de location de durée déterminée ont des règles spécifiques. Un contrat de plus de trois mois nécessitant une résiliation a, selon la règle générale, un préavis de trois mois. Le locataire dispose en outre d'une protection légale contre les clauses contractuelles qui diminuent certains droits de résiliation.
La résiliation par le bailleur est soumise à des exigences de forme et à des règles de protection du droit au maintien dans les lieux. Il ne suffit donc pas toujours d'envoyer un simple avis de départ.
Droit au maintien dans les lieux du locataire
En règle générale, un locataire de logement a droit à la prolongation du contrat de bail même si le bailleur le résilie. Ce droit peut être annulé dans des situations prévues par la loi, par exemple en cas de graves manquements aux obligations ou dans certains cas de démolition, de rénovation ou liés au propriétaire.
Il existe également des locations où ce droit est absent ou n'intervient qu'après une certaine période. Exemple : un sous-locataire dans un logement locatif obtient normalement ce droit seulement après plus de deux ans consécutifs, tandis qu'un occupant sans contrat propre n'a pas ce droit.
Comment le loyer est-il déterminé ?
Pour les logements selon le chap. 12 du Code foncier, le loyer doit être raisonnable conformément aux règles de la loi sur les loyers. Un bailleur ne peut pas augmenter librement le loyer simplement en communiquant un nouveau montant. La manière dont une modification des conditions est effectuée dépend de la situation et de l'existence d'une procédure de négociation.
L'ancien article affirmait que le bailleur devait normalement avoir effectué des rénovations pour augmenter le loyer. C'était erroné. La fixation du loyer et la modification des conditions sont évaluées selon les règles légales de valeur d'usage et de négociation, et non par une exigence générale de rénovation.
Dépôt de garantie
Il n'existe pas de montant standard légal pour le dépôt de garantie dans la location de logement classique en Suède. Si un dépôt de garantie est utilisé, le contrat doit indiquer le montant, ce qu'il couvre et comment le décompte éventuel doit être justifié. Le dépôt ne peut être utilisé comme un montant forfaitaire automatique pour l'usure normale.
Quand le droit au bail peut-il être déchu ?
Le chap. 12 art. 42 du Code foncier contient des motifs spécifiques de déchéance, notamment les retards de paiement graves, les cessions ou sous-locations non autorisées, le manque d'entretien, les nuisances et certains autres manquements contractuels. Pour plusieurs motifs, des règles de régularisation et d'avertissement existent.
Check-list pratique
- Indiquez clairement à quel cadre réglementaire appartient la location.
- Précisez la durée du bail et le préavis correct.
- Spécifiez le loyer et tous les compléments.
- Documentez l'état des lieux et l'inventaire.
- Régulez clairement le dépôt de garantie.
- Vérifiez les autorisations si la location se fait en sous-location.
Modèle de contrat de location au prix de 49 SEK. Adaptez le contrat à la location en question et vérifiez si la loi sur les loyers classique ou la loi sur la location privée s'applique.
Voir également le guide principal sur les contrats de location 2026 et notre approfondissement sur la sous-location.
