Partage successoral d'un bien immobilier en 2026 – inscription au registre foncier, rachat de parts des cohéritiers et documents

Le partage successoral d'un bien immobilier consiste à répartir une villa, un terrain, une propriété agricole ou une maison de vacances entre les héritiers. Si vous êtes plusieurs cohéritiers, un acte de partage successoral écrit et signé est généralement nécessaire, précisant qui reçoit le bien et dans quelle proportion. Ensuite, l'acquéreur doit demander une inscription de propriété (lagfart) auprès du Lantmäteriet (le cadastre suédois). Si un frère ou une sœur souhaite conserver la maison et indemniser les autres, on utilise souvent une soulte de partage, mais celle-ci ne doit pas être confondue avec une vente immobilière distincte.

Vérifié le 19 octobre 2026. Sources : Code des successions (1958:637), chap. 18–23, Code foncier (1970:994), chap. 19–20, Instructions du Lantmäteriet en matière de succession et Guide juridique de l'administration fiscale (Skatteverket) sur les transferts. Ce guide concerne les successions suédoises types et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal individuel.

Que doit-on régler avant le partage successoral d'un bien immobilier ?

Le chapitre 23, article 1 du Code des successions stipule que le partage est effectué par les héritiers et les légataires universels. Si le défunt était marié, un partage des biens (bodelning) doit, par principe, être réalisé avant le partage successoral. Un partenaire survivant (sambo) peut également, sous les conditions de la loi sur le concubinage, avoir demandé un partage des biens qui doit alors précéder le partage successoral. Identifiez donc tous les cohéritiers et vérifiez le testament, les réserves héréditaires, les procurations et les représentants éventuels.

Conformément au chapitre 23, article 2 du Code des successions, le partage ne peut être réalisé contre l'opposition d'un cohéritier avant l'inventaire et le traitement des dettes connues. Lorsque l'administrateur de la succession ou l'exécuteur testamentaire gère les biens, des règles supplémentaires peuvent s'appliquer. Le Lantmäteriet a normalement besoin d'un inventaire enregistré pour accorder l'inscription de propriété après la succession.

Vérifiez également les prêts hypothécaires, les mises en gage, les assurances, les comptes de la succession et les éventuelles dépenses engagées. Une évaluation immobilière convenue ne doit pas être confondue avec les valeurs de l'inventaire au jour du décès. Consultez comment effectuer un partage successoral, de l'inventaire à la répartition et inventaire 2026 – délais actuels.

Partage successoral, héritier unique ou vente par la succession – quelle différence ?

Ici, les règles d'inscription de propriété concernent un bien immobilier (villa, terrain), pas un appartement en copropriété (bostadsrätt). Consultez le guide sur le partage des appartements en copropriété.

Conformément au chapitre 20, article 1 du Code foncier, la succession n'est normalement pas obligée de demander l'inscription de propriété si le bien est partagé directement entre les héritiers. Si la succession doit vendre ou donner le bien, elle doit normalement obtenir l'inscription d'abord. Le Lantmäteriet précise que lorsqu'il n'y a qu'un seul héritier, celui-ci doit normalement demander une inscription personnelle avant un transfert ultérieur.

Que doit contenir l'acte de partage successoral ?

Le chapitre 23, article 4 du Code des successions exige un document écrit signé par les cohéritiers. Selon le Lantmäteriet, la base de l'inscription doit spécifiquement indiquer quelle succession est partagée, la désignation complète du bien (y compris la commune), qui reçoit le bien et les parts respectives. Tous les héritiers ou leurs représentants habilités doivent signer. Un mandataire devra prouver son habilitation par une procuration originale.

Il est courant de convenir également de l'évaluation, de la soulte, de la date de paiement, de la répartition des coûts et de la gestion des prêts existants. Ces ajouts sont des éléments contractuels pratiques. Si le partage contient des conditions, le demandeur devra prouver au Lantmäteriet que celles-ci sont remplies.

Une annexe immobilière spéciale doit également préciser s'il s'agit d'un bien immobilier, d'un droit de superficie ou d'une unité agricole. Consultez la check-list pour un acte de partage successoral correct.

Comment fonctionne le rachat de parts (soulte) ?

Si par exemple deux frères héritent à parts égales mais qu'un seul veut garder la maison, le bien peut être attribué à l'un tandis que l'autre reçoit d'autres actifs de la succession ou une soulte (liquidité de partage). Une telle soulte fait partie de la répartition convenue ; cela n'implique pas nécessairement que l'héritier achète le bien séparément à la succession.

Selon le guide juridique de l'administration fiscale, un bien transmis par partage successoral est normalement considéré comme acquis par succession, même en cas de soulte. Celui qui acquiert le bien ne peut alors pas ajouter la soulte à son prix de revient fiscal. En cas de contrat de vente séparé, la situation juridique peut être différente.

Un acte de partage ne règle pas non plus automatiquement les prêts hypothécaires. Si quelqu'un doit reprendre un prêt, l'évaluation du prêteur est nécessaire.

Exemple de calcul : deux héritiers se partagent une villa

Les héritiers A et B ont des parts égales. Le bien est évalué à 3 000 000 couronnes. Si la succession ne comporte aucune dette, la part de chacun est de 1 500 000 couronnes. Si A reçoit toute la maison, A devra verser à B une soulte de 1 500 000 couronnes.

Inscription de propriété après partage – quels documents ?

Conformément au chapitre 20, articles 1–2 du Code foncier, l'acquéreur doit normalement demander l'inscription dans les trois mois. Le Lantmäteriet exige :

• La demande d'inscription.
• L'acte de partage original signé.
• Une copie certifiée de l'inventaire enregistré.
• Procurations éventuelles.
• Désignation cadastrale correcte et parts respectives.

Qu'est-ce qui a changé au 1er juillet 2026 pour l'inscription lors d'une succession ?

Depuis le 1er juillet 2026, un numéro d'identification personnel suédois ou un numéro de coordination est requis pour toute personne devant être enregistrée comme propriétaire par succession. Cette règle découle de la modification du chapitre 19, article 11 du Code foncier par la loi (2026:479). Cela concerne particulièrement les héritiers vivant à l'étranger sans numéro suédois.

Droits de timbre et impôts

Un partage successoral réel n'est normalement pas une vente soumise aux droits de timbre. Cependant, des frais de dossier sont généralement appliqués. Au moment de cette vérification en octobre 2026, ces frais s'élèvent à 825 couronnes.

En matière d'impôt sur les plus-values, le principe de continuité s'applique selon le chapitre 44, article 21 de la loi sur l'impôt sur le revenu. Cela signifie que l'héritier reprend les données fiscales historiques du défunt, et non un nouveau prix d'achat basé sur la valeur du partage.

Que se passe-t-il si la succession vend la maison ?

Si la succession vend ou donne le bien, elle doit d'abord demander et obtenir l'inscription selon le chap. 20, art. 1 du Code foncier. Cela diffère d'un partage direct entre héritiers.

Peut-on diviser physiquement un bien immobilier ?

Plusieurs personnes peuvent détenir des parts indivises. Cependant, diviser géographiquement un terrain pour créer deux propriétés indépendantes nécessite généralement une procédure de lotissement (fastighetsbildning) auprès du Lantmäteriet. Un simple acte de partage ne suffit pas à créer de nouvelles entités cadastrales.

Check-list

1. Vérifiez l'inventaire enregistré et les cohéritiers.
2. Examinez testament, partage des biens et réserves.
3. Analysez les fonds, dettes et frais de la succession.
4. Obtenez la désignation cadastrale exacte.
5. Décidez si le bien est partagé ou vendu par la succession.
6. Documentez l'évaluation et la répartition.
7. Déterminez la soulte et son financement.
8. Établissez l'acte de partage.
9. Rassemblez les procurations.
10. Vérifiez l'exigence de numéro d'identification pour les successions après le 1er juillet 2026.
11. Demandez l'inscription (lagfart) dans les délais.
12. Vérifiez l'enregistrement et conservez les justificatifs fiscaux.

Questions fréquentes

Tous les héritiers doivent-ils signer ?

Oui, l'acte doit être signé par les héritiers ou leurs mandataires.

Besoin d'un acte si un seul héritier ?

Normalement non ; l'inventaire enregistré suffit généralement pour l'inscription.

Un frère peut-il prendre la maison et payer l'autre ?

Oui, via un partage successoral avec soulte, sous réserve de conformité juridique et fiscale.

Quand demander l'inscription ?

Dans les trois mois suivant l'établissement de l'acte de transfert.

La succession doit-elle avoir l'inscription ?

Pas si le bien va directement aux héritiers. Oui, si elle le vend à un tiers.

Droits de timbre sur un partage ?

Non, sauf frais de dossier administratifs.

La soulte augmente-t-elle le prix de revient fiscal ?

Normalement non.

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Sources juridiques officielles

• Code des successions (Ärvdabalk 1958:637), en particulier chap. 23, §§ 1–4.
• Code foncier (Jordabalk 1970:994), chap. 19, § 11 et chap. 20, §§ 1–5, incluant la loi (2026:479).
• Lantmäteriet – Demande de succession, exigences relatives aux originaux, numéros d'identification personnelle et enregistrement foncier.
• Lantmäteriet – Droits de timbre et frais, frais d'enregistrement foncier en vigueur.
• Skatteverket – Formes de transfert, fiscalité des successions, soulte et achat.