Partage successoral d'un appartement en coopérative (bostadsrätt) en 2026 – Adhésion à la copropriété, rachat de parts et soulte

Le partage successoral d'un appartement en copropriété (bostadsrätt) consiste à répartir le droit de jouissance du défunt entre les héritiers. Lorsque vous êtes plusieurs, il est généralement nécessaire d'établir un acte de partage successoral écrit signé par tous les cohéritiers. La personne à qui l'appartement est attribué doit contacter la coopérative d'habitation (BRF) pour demander son adhésion si elle n'est pas déjà membre. Un frère ou une sœur peut recevoir le droit de jouissance tandis que les autres sont dédommagés par une soulte de partage. En revanche, aucune inscription foncière (lagfart) auprès du cadastre (Lantmäteriet) n'est requise pour un appartement en copropriété classique.

Révision juridique effectuée le 19 octobre 2026. Sources primaires : loi sur les copropriétés (1991:614), notamment chapitres 2, 6 et 9, code des successions (1958:637), notamment chapitre 23, et guide de l'administration fiscale (Skatteverket) sur les copropriétés et la soulte de partage. Ce guide concerne une copropriété suédoise classique, et non une propriété pleine (ägarlägenhet), un bien immobilier ou un legs testamentaire spécifique.

Que doit-on régler avant de pouvoir partager le droit de jouissance ?

Vérifiez l'inventaire successoral enregistré, l'identité des cohéritiers, les testaments, les éventuelles questions de part réservataire, le partage des biens matrimoniaux, les dettes connues et l'éventuel nantissement de l'appartement. Si le défunt était marié, le partage des biens doit normalement avoir lieu en premier ; un partenaire de fait (sambo) survivant peut avoir demandé un partage sous les conditions de la loi sur les unions de fait. Voir le chapitre 23, articles 1–2 du code des successions. En cas de désignation d'un liquidateur successoral ou d'un exécuteur testamentaire, des conditions spécifiques peuvent devoir être remplies.

Contactez la coopérative ou son gestionnaire financier et demandez les informations pertinentes, comme la désignation de l'appartement, sa quote-part, les charges courantes, tout nantissement éventuel et les procédures de demande d'adhésion après décès. Assurez-vous que l'indivision règle les charges dues et gère l'assurance et l'entretien pendant la liquidation. Voir également le guide sur l'inventaire 2026 et le partage successoral étape par étape.

Un héritier doit-il devenir membre de la coopérative ?

Oui, l'héritier qui souhaite continuer à détenir et à occuper l'appartement doit demander son adhésion s'il n'est pas déjà membre. Le chapitre 2, article 1 de la loi sur les copropriétés stipule que le conseil d'administration de la coopérative examine l'adhésion en fonction des statuts et de la loi. Selon l'article 3 du chapitre 2, un acquéreur qui remplit les conditions des statuts et qui doit être raisonnablement accepté ne peut se voir refuser l'adhésion, sous réserve d'exceptions spécifiques prévues au même chapitre.

L'article 5 du chapitre 2 prévoit notamment une protection renforcée lors de la transmission à un conjoint ou à certains proches vivant durablement avec le titulaire. Cela ne peut être généralisé sans autre examen à un héritier adulte qui ne résidait pas sur les lieux. Le conseil d'administration de la coopérative doit donc examiner la personne concernée et les circonstances réelles.

Envoyez normalement à la coopérative une copie de l'inventaire successoral enregistré, l'acte de partage actuel et la demande d'adhésion requise selon la procédure de la coopérative. La forme exacte des documents ainsi que les exigences d'identité ou de pouvoirs peuvent varier. **La demande d'adhésion n'est pas la même chose qu'un partage successoral devant être enregistré auprès de l'Office suédois des sociétés (Bolagsverket) ou du cadastre (Lantmäteriet).**

L'indivision doit-elle devenir membre ? Qu'advient-il après trois ans ?

L'article 1a du chapitre 6 de la loi sur les copropriétés permet à l'indivision de jouir du droit de l'appartement sans être membre. Cela ne signifie pas que toutes les indivisions doivent liquider l'appartement exactement au troisième anniversaire du décès. Ce n'est qu'après trois ans suivant le décès que la coopérative peut, conformément à la loi, mettre en demeure l'indivision de prouver, dans les six mois suivant la notification, que le droit de jouissance a fait l'objet d'un partage de biens ou d'une succession, ou qu'une personne ne pouvant se voir refuser l'adhésion a acquis le droit et en a demandé l'admission.

Si la mise en demeure n'est pas suivie d'effet, le droit de jouissance peut être vendu de force au nom de l'indivision conformément au chapitre 8. Les statuts de la coopérative peuvent accorder à l'indivision des droits plus étendus. Il est donc erroné d'écrire que l'adhésion est automatiquement requise immédiatement après le décès, ou que le bien est vendu automatiquement après trois ans.

Que se passe-t-il si l'héritier n'est pas admis comme membre ?

Pour un droit de jouissance transmis par succession, partage matrimonial ou testament, le chapitre 6, article 2 stipule que la coopérative, si l'acquéreur n'est pas admis comme membre, peut sommer l'acquéreur de prouver, dans un délai de six mois – ou un délai plus long selon les statuts –, qu'une personne ne pouvant se voir refuser l'adhésion a acquis le droit de jouissance et a demandé l'adhésion. Si cette mise en demeure n'est pas suivie d'effet, une vente forcée peut être engagée.

Conformément à l'article 10 du chapitre 2, un acquéreur peut, dans de nombreux cas, soumettre un litige sur un refus d'adhésion à la commission locative (hyresnämnden) dans un délai d'un mois après avoir pris connaissance de la décision. Voir cependant les exceptions prévues par la disposition. En cas de refus, cette affaire doit être traitée rapidement et l'assistance d'un conseil juridique doit être envisagée.

Deux frères et sœurs peuvent-ils hériter chacun de la moitié du droit de jouissance ?

Il est possible de partager un droit de jouissance en parts indivises, mais les règles d'adhésion de la loi sur les copropriétés sont primordiales. Selon le chapitre 2, article 6, une personne ayant acquis une part peut se voir refuser l'adhésion, sauf disposition contraire dans les statuts. Des exceptions existent notamment lorsque, après l'acquisition, le droit est détenu par des époux ou des partenaires de fait auxquels la loi sur les unions de fait est applicable.

Deux frères et sœurs n'ont donc pas de droit inconditionnel général à être tous deux membres simplement parce qu'ils héritent de la moitié chacun. Vérifiez les statuts de la coopérative et les conditions avant de finaliser le partage. Une alternative consiste à ce que l'un d'eux reçoive l'intégralité du droit de jouissance et que l'autre reçoive d'autres biens ou une soulte de partage.

Que doit contenir l'acte de partage successoral ?

Le chapitre 23, article 4 du code des successions exige un acte de partage écrit signé par les cohéritiers. Pour que la coopérative puisse évaluer le transfert, l'acte doit clairement indiquer le défunt, le nom de la coopérative d'habitation, son numéro d'organisation (s'il est connu), la désignation de l'appartement, l'héritier attributaire et la répartition éventuelle des parts.

Documentez également si les héritiers ont convenu d'une soulte de partage spécifique, du mode de paiement et des conditions de règlement. Il est approprié d'indiquer comment les charges et autres coûts sont répartis entre les héritiers lors du transfert. Un nouveau transfert contre paiement par vente séparée doit, en revanche, être évalué selon ses propres exigences de forme et conséquences fiscales ; n'utilisez pas le même intitulé d'acte pour différentes transactions sans clarifier ce qui se passe.

Pour l'ensemble de la documentation de l'indivision, vous pouvez consulter la check-list du contenu de l'acte de partage.

Comment fonctionne le rachat d'une part par une soulte de partage ?

Si un frère ou une sœur souhaite reprendre l'appartement, les héritiers peuvent conclure un accord selon lequel cette personne reçoit le droit de jouissance et que les autres reçoivent une compensation lors du partage, appelée soulte de partage (skifteslikvid). Ici, les cohéritiers doivent évaluer la valeur de l'appartement, les éventuels emprunts, les autres actifs de l'indivision, les dettes restantes et ce qui découle du testament.

L'administration fiscale précise qu'un paiement de soulte lors d'un véritable partage successoral n'est normalement pas considéré comme une cession. Celui qui reçoit la soulte n'est alors normalement pas imposé sur une plus-value uniquement en raison de cette compensation, tandis que celui qui la paie ne peut normalement pas l'ajouter au prix d'acquisition fiscal. Une vente indépendante par l'indivision ou entre héritiers peut toutefois être évaluée différemment. Lisez le guide juridique de l'administration fiscale.

Exemple de calcul : un héritier conserve l'appartement

Dans un exemple simplifié, deux frères et sœurs ont des droits successoraux égaux. L'appartement a une valeur convenue de 2 400 000 SEK. Pour démontrer le principe, nous supposons que l'indivision n'a pas d'autres actifs, dettes ou frais. La part successorale de chacun est alors de 1 200 000 SEK. Si l'héritier A reçoit la totalité du droit de jouissance, une soulte de 1 200 000 SEK versée à l'héritier B peut être un moyen de parvenir à la répartition convenue.

Fiscalité lors du partage successoral – quel prix d'acquisition s'applique ?

Lors d'un partage successoral, le principe de continuité conformément au chapitre 44, article 21 de la loi sur l'impôt sur le revenu est normalement appliqué. L'administration fiscale explique que l'héritier reprend le prix d'acquisition fiscal de l'ancien propriétaire. On ne peut donc pas utiliser sans autre forme la valeur estimée dans l'inventaire ou la valeur marchande du droit de jouissance lors du partage comme nouveau prix d'acquisition. De même, une soulte de partage ne peut être automatiquement comptabilisée comme nouvelle dépense d'acquisition.

Lors d'une vente effective ultérieure, des documents sur la dépense d'acquisition, les améliorations, les apports en capital, le fonds de réparation interne et tout report d'imposition peuvent être nécessaires. L'effet fiscal dépend également de la nature de l'appartement et du statut de la coopérative. Le guide de vente de l'administration fiscale décrit ces facteurs.

Quel enregistrement la coopérative effectue-t-elle ?

Un appartement en copropriété classique ne fait pas l'objet d'une inscription foncière. En revanche, la coopérative est responsable de la tenue du registre des membres et du registre des appartements conformément au chapitre 9, articles 8–10 de la loi sur les copropriétés. Lorsque les informations pertinentes changent, elles doivent être consignées de la manière prescrite. Pour le partage successoral, il est important que la coopérative reçoive les documents corrects concernant l'acquisition et le futur titulaire.

Le registre des appartements n'est pas un registre public de propriété foncière au cadastre. Lors d'un transfert ultérieur, d'un nouveau nantissement ou d'un changement de membre, la coopérative peut exiger des documents supplémentaires. Contactez le gestionnaire pour connaître les documents demandés et le délai de traitement prévu.

Copropriété ou bien immobilier – quelle différence en cas de succession ?

Aucune inscription foncière (lagfart) n'est requise pour un appartement en copropriété. Un droit de jouissance est un droit au sein d'une coopérative d'habitation, tandis qu'une maison sur un terrain propre est normalement soumise aux règles d'inscription foncière du code foncier (jordabalken). Par conséquent, les nouvelles exigences d'identité du cadastre pour les inscriptions immobilières à partir de juillet 2026 n'instaurent pas en soi une nouvelle obligation générale d'inscription foncière pour les héritiers d'un droit de jouissance.

Si l'indivision contient en revanche une maison, un terrain ou un appartement en pleine propriété, veuillez consulter notre guide séparé sur le partage successoral de biens immobiliers et l'inscription foncière 2026.

Check-list – partage successoral d'un droit de jouissance étape par étape

1. Vérifiez l'inventaire successoral, les cohéritiers et les éventuels testaments.
2. Déterminez si un partage de biens est nécessaire avant la succession.
3. Contactez la BRF pour vérifier les statuts, la demande d'adhésion, la désignation de l'appartement et les nantissements.
4. Gérez les charges, dettes, frais courants et autres biens de l'indivision.
5. Décidez si un héritier reçoit la totalité ou si plusieurs se partagent le bien.
6. Si plusieurs héritiers : vérifiez la possibilité d'adhésion selon le chapitre 2, article 6.
7. Évaluez le droit de jouissance et planifiez une éventuelle soulte en tenant compte de la répartition nette.
8. Établissez l'acte de partage écrit avec la désignation correcte, les parts et toutes les signatures.
9. Envoyez les documents et la demande d'adhésion à la coopérative.
10. Suivez la décision du conseil, l'enregistrement dans les registres et les éventuelles demandes de compléments.
11. Assurez-vous que les prêts bancaires, assurances, paiements de charges et clés ont été gérés.
12. Conservez les anciens justificatifs d'achat pour une future déclaration fiscale ; la valeur de partage n'est pas automatiquement un nouveau prix d'achat.

FAQ sur les droits de jouissance dans une indivision

L'indivision doit-elle être membre de la BRF ?

Non, selon l'article 1a du chapitre 6, l'indivision peut exercer le droit de jouissance sans adhésion. Après trois ans, la coopérative peut cependant émettre une mise en demeure avec un délai de six mois selon la loi.

Un héritier obtient-il toujours l'adhésion automatiquement ?

Non. Le conseil examine l'adhésion selon la loi et les statuts. Certains proches bénéficient d'une protection renforcée, mais cela n'implique pas d'adhésion automatique pour chaque héritier.

Deux frères et sœurs peuvent-ils hériter de 50 pour cent chacun ?

C'est possible, mais la coopérative peut, selon le chapitre 2, article 6, refuser l'adhésion dans certains cas si une personne n'acquiert qu'une part. Vérifiez les statuts et les exceptions légales.

Que se passe-t-il si la demande d'adhésion est refusée ?

Des règles spécifiques pour les successions existent au chapitre 6, article 2, y compris la possibilité d'une mise en demeure de six mois et, en dernier recours, la vente forcée. La commission locative peut souvent examiner la question selon le chapitre 2, article 10.

Doit-on demander une inscription foncière (lagfart) ?

Non. Un droit de jouissance classique ne fait pas l'objet d'une inscription foncière au cadastre. La coopérative doit cependant gérer l'adhésion et les informations sur l'appartement.

La soulte de partage est-elle exonérée d'impôt ?

Lors d'un véritable partage successoral, elle n'est normalement pas considérée comme une rémunération lors d'une cession. Une vente séparée peut être évaluée différemment. Classez toujours correctement les actes réels.

La valeur de l'inventaire est-elle le nouveau prix d'achat de l'héritier ?

Non, le principe de continuité s'applique normalement. L'administration fiscale indique que le prix d'achat fiscal de l'ancien propriétaire est repris.

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Sources juridiques officielles

• Loi sur le droit au logement (Bostadsrättslag, 1991:614), notamment les articles 2, paragraphes 1, 3, 5, 6 et 10, chapitre 6, paragraphes 1 a et 2, ainsi que le chapitre 9, paragraphes 8 à 10. Veuillez noter que la loi présente certaines versions alternatives non encore entrées en vigueur, qui ne doivent pas être considérées comme les règles contraignantes actuelles.
• Code des successions (Ärvdabalk, 1958:637), en particulier le chapitre 23, paragraphes 1 à 4.
• Skatteverket – Vente d'un droit au logement (bostadsrätt), continuité, soulte de partage et prix d'achat initial.
• Guide juridique de l'administration fiscale suédoise (Skatteverket) sur l'imposition des plus-values, paiement lors du partage successoral et achats séparés.