Bail commercial – résiliation, modification des conditions et droit au renouvellement
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Vérifié le : 1er octobre 2026 · Location de locaux commerciaux en Suède
La location de locaux commerciaux est régie par le chapitre 12 du Code foncier suédois (jordabalken), mais diffère sur plusieurs points importants de la location résidentielle. Il existe une plus grande liberté contractuelle, des délais de préavis plus longs et une protection indirecte du droit au maintien dans les lieux, qui peut donner au locataire un droit à indemnisation – mais pas le droit de rester automatiquement.
Que devrait contenir un contrat de location de local commercial ?
Un contrat de bail commercial doit souvent être plus détaillé qu'un contrat de location résidentielle. Réglez notamment :
- la superficie et le plan du local,
- l'objet de l'activité,
- la durée du bail et son renouvellement,
- le loyer, l'indexation et l'éventuel loyer variable (chiffre d'affaires),
- les charges, fluides, taxe foncière et TVA,
- les responsabilités d'entretien et les exigences des autorités,
- les aménagements locatifs et la remise en état,
- l'affichage, l'accès et la sécurité,
- la cession et la sous-location,
- la protection du droit au maintien dans les lieux et l'éventuelle renonciation à celle-ci.
Quelle est la durée du préavis pour un local commercial ?
Pour les baux commerciaux à durée indéterminée, la règle principale est que le contrat peut être résilié pour le premier jour du mois suivant une période de neuf mois après la notification, sauf si un délai plus long a été convenu.
Pour les baux à durée déterminée, les durées minimales prévues par la loi varient en fonction de la durée du bail. Si la durée est supérieure à neuf mois, la règle générale est un préavis de neuf mois. Il est donc important de ne pas écrire « neuf mois s'appliquent toujours » sans vérifier la structure du contrat.
Résiliation pour modification des conditions
Si le bailleur ou le locataire souhaite modifier les conditions pour la prochaine période contractuelle, le contrat peut devoir être résilié pour modification des conditions. Les exigences de forme sont strictes.
Un locataire qui résilie pour modification des conditions doit indiquer par écrit les conditions demandées et, en règle générale, demander une médiation auprès de la commission des loyers (hyresnämnden) dans un délai de deux mois. Si ces exigences ne sont pas respectées, la résiliation peut être nulle.
Même lorsque le bailleur résilie le bail du local, il existe des exigences spécifiques concernant le contenu de la résiliation, liées notamment au droit du locataire de soumettre le litige à la commission des loyers.
Que signifie la protection indirecte du droit au maintien dans les lieux ?
Après plus de neuf mois de location ininterrompue, le locataire commercial bénéficie en principe d'une protection indirecte du droit au maintien dans les lieux. Si la relation de location prend fin, le locataire peut, dans certains cas, avoir droit à une indemnisation financière et à un report raisonnable du départ.
Il ne s'agit cependant pas d'une protection directe donnant le droit d'exiger la prolongation du contrat. Si les parties ne s'entendent pas, le locataire doit quitter les lieux à l'expiration du contrat.
La protection du maintien dans les lieux peut-elle être exclue par contrat ?
Oui, via un acte séparé. Si l'accord est conclu tôt dans la relation de location, l'approbation de la commission des loyers est requise dans de nombreuses situations. Il existe des exceptions prévues par la loi, par exemple certaines renonciations pour une durée maximale de cinq ans lorsque le bailleur doit exercer sa propre activité ou dans certains cas de sous-location.
Sous-location d'un local
Un locataire commercial a besoin de l'autorisation du bailleur pour sous-louer le local. Si le bailleur refuse, le locataire peut saisir la commission des loyers et doit alors normalement démontrer des motifs valables ainsi que la fiabilité du sous-locataire pressenti.
Loyer, indexation et autres coûts
Le loyer commercial peut inclure plus de composantes variables que le loyer résidentiel. Si une indexation, la taxe foncière, l'électricité, le chauffage, la climatisation, l'eau, les déchets ou la TVA doivent être ajoutés, la base de calcul doit être décrite clairement. Des annexes floues sont une source fréquente de litiges.
Erreurs courantes
- Utiliser un contrat de location résidentielle pour un local commercial.
- Oublier de préciser l'objet de l'activité ou qui supporte les exigences des autorités.
- Résilier pour modification des conditions sans respecter le contenu requis.
- Manquer le délai de deux mois pour saisir la commission des loyers.
- Croire que la protection indirecte du maintien dans les lieux donne le droit de rester.
- Exclure la protection du maintien dans les lieux dans le contrat principal plutôt que par un acte séparé.
- Laisser l'indexation et les coûts additionnels indéfinis.
Modèle de bail commercial coûte 79 SEK et peut être adapté pour des bureaux, boutiques, entrepôts et autres locaux commerciaux.
N'hésitez pas à comparer avec le guide principal sur les contrats de location et le guide sur les différents types de contrats de location.
