عقد إيجار السكن – القواعد، الإنهاء، وحق الأولوية في البقاء (besittningsskydd) لعام 2026
يشارك
مُراجع للحقائق: 1 أكتوبر 2026 · قانون الإيجار السويدي
يخضع عقد إيجار السكن العادي في المقام الأول للفصل الثاني عشر من قانون العقارات (jordabalken). العديد من القواعد إلزامية لصالح المستأجر، مما يعني أن العقد لا يمكنه بحرية وضع شروط أسوأ مما ينص عليه القانون.
عقد شفهي أم كتابي؟
يمكن أن ينشأ عقد إيجار السكن دون توقيع عقد كتابي طويل. ولكن وفقاً للفصل الثاني عشر، المادة 2 من قانون العقارات، يجب تحرير عقد الإيجار كتابةً إذا طلب المؤجر أو المستأجر ذلك. يوصى بشدة بعقد كتابي لإثبات الشروط.
ما الذي يجب أن يتضمنه عقد إيجار السكن؟
- المؤجر والمستأجر.
- العنوان، ورقم الشقة، والمساحات المشمولة.
- مدة الإيجار – مفتوحة أو محددة المدة.
- الإيجار، وتاريخ الاستحقاق، وما يشمله الإيجار.
- الكهرباء، التدفئة، المياه، الإنترنت، وأي إضافات أخرى.
- التأمين (الوديعة) إن وجد، وشروط استرداده.
- قواعد المفاتيح، والموجودات، وحالة المسكن.
- إنهاء العقد وبيانات الاتصال لإرسال الإخطارات.
ما هي مدة فترة الإنهاء؟
بالنسبة لعقد إيجار السكن العادي المفتوح المدة، فإن القاعدة الأساسية في الفصل الثاني عشر، المادة 4 من قانون العقارات هي أنه يمكن إنهاء العقد بحلول نهاية الشهر الذي يلي فترة ثلاثة أشهر من تاريخ الإخطار بالإنهاء، ما لم يتم الاتفاق على فترة إنهاء أطول.
عقود السكن المحددة المدة لها قواعد خاصة. العقد الذي تزيد مدته عن ثلاثة أشهر والذي يحتاج إلى إنهاء له، وفقاً للقاعدة الأساسية، فترة إنهاء مدتها ثلاثة أشهر. بالإضافة إلى ذلك، يتمتع المستأجر بحماية قانونية ضد شروط العقد التي تنتقص من بعض حقوق الإنهاء.
يخضع إنهاء العقد من قبل المؤجر لمتطلبات شكلية وقواعد الحماية من الإخلاء. لذلك، لا يكفي دائماً إرسال إشعار بسيط بالمغادرة.
الحماية من الإخلاء لمستأجر السكن
كقاعدة عامة، يحق لمستأجر السكن تمديد عقد الإيجار حتى لو قام المؤجر بإنهاء العقد. يمكن كسر هذه الحماية في حالات يحددها القانون، مثل سوء السلوك الجسيم أو حالات معينة تتعلق بالهدم أو التجديد أو تغيير المالك.
توجد أيضاً حالات تأجير تفتقر إلى الحماية من الإخلاء أو لا تبدأ إلا بعد فترة زمنية معينة. مثال: مستأجر الباطن (في شقة مستأجرة) يحصل عادة على الحماية بعد أكثر من عامين متتاليين، بينما يفتقر المقيم مع المالك (inneboende) إلى هذه الحماية.
كيف يتم تحديد الإيجار؟
بالنسبة للمساكن وفقاً للفصل الثاني عشر من قانون العقارات، يجب أن يكون الإيجار عادلاً وفقاً لقواعد قانون الإيجار. لا يمكن للمؤجر رفع الإيجار بحرية بمجرد إبلاغ المستأجر بمبلغ جديد. يعتمد تنفيذ تغيير الشروط على الموقف وما إذا كانت هناك قواعد تفاوض متبعة.
كان المقال القديم يدعي أن المؤجر يجب أن يقوم بتجديد المسكن ليتمكن من رفع الإيجار. كان هذا غير صحيح. يتم تقييم تحديد الإيجار وتغيير الشروط وفقاً لقواعد "قيمة الاستخدام" (bruksvärde) وقواعد التفاوض في القانون، وليس من خلال متطلب تجديد عام.
التأمين (الوديعة)
لا يوجد مبلغ قياسي قانوني عام للتأمين في إيجارات السكن السويدية العادية. إذا تم استخدام تأمين، يجب أن يحدد العقد المبلغ، وما يغطيه، وكيفية إثبات أي تسوية. لا يجوز استخدام التأمين كمبلغ مقطوع تلقائي للتآكل الطبيعي الناتج عن الاستخدام العادي.
متى يمكن فسخ عقد الإيجار؟
يتضمن الفصل الثاني عشر، المادة 42 من قانون العقارات أسباباً خاصة للفسخ، منها تأخر دفع الإيجار بشكل جسيم، أو التنازل غير المصرح به عن العقد، أو التأجير من الباطن غير القانوني، أو سوء العناية بالمسكن، أو الإزعاج، وغيرها من الإخلالات بالعقد. بالنسبة للعديد من الأسباب، توجد قواعد تتعلق بالتصحيح والإخطار.
قائمة مراجعة عملية
- حدد بوضوح الإطار القانوني الذي يتبعه التأجير.
- اذكر مدة الإيجار وفترة الإنهاء الصحيحة.
- حدد الإيجار وجميع الإضافات.
- وثّق حالة المسكن والموجودات.
- نظّم مسألة التأمين بوضوح.
- تأكد من وجود تصريح إذا كان التأجير من الباطن.
نموذج عقد إيجار السكن يكلف 49 كرونة سويدية. قم بتكييف العقد وفقاً لحالة التأجير الحالية وتحقق مما إذا كان قانون الإيجار العادي أو قانون التأجير الخاص هو المطبق.
انظر أيضاً الدليل الرئيسي لعقود الإيجار لعام 2026 وتعمقنا في التأجير من الباطن.
